Brandenburgs Immobilienmarkt bricht ein : Sinkender Umsatz, weniger Verkäufe, geringer Preisanstieg

Der Immobilienmarkt im Land Brandenburg ist spürbar eingebrochen. Es werden weniger Grundstücke, Häuser und Wohnungen verkauft, die Preise steigen zwar weiter, aber nicht mehr rasant wie in den Vorjahren. Das geht aus dem amtlichen Grundstücksmarktbericht für das Land Brandenburg hervor, der am Dienstag im Potsdamer Innenministerium vorgestellt wurde.

Erstmals seit über einem Jahrzehnt gingen im vorigen Jahr die Umsätze zurück - von 10,1 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 8,6 Milliarden Euro 2022. Die Zahl der Kaufverträge (28.353) sank um 19 Prozent. Brandenburgs teuerstes Pflaster sind weiterhin Kleinmachnow und die Landeshauptstadt Potsdam. Nach Auskunft von Henry Zunke, Vizechef des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land, hat sich der Rückgang der Kaufverträge und Umsätze im ersten Quartal dieses Jahres fortgesetzt.

„Der Boom auf dem Grundstücksmarkt legt eine Atempause ein“, erklärte Innenstaatssekretär Markus Grünewald. Gründe seien steigende Zinsen, der Ukraine-Krieg, stark steigende Baupreise, aber auch die Debatten um Klimaschutz-Ertüchtigung von Heizungen und Gebäuden. Nach wie vor gibt es auf dem Immobilienmarkt ein großes Gefälle zwischen dem Berliner Umland und den Regionen fernab von Berlin, allerdings nicht gleichmäßig. Denn laut Grüneberg ist weiterhin die Nachfrage „in gut an den ÖPNV angebundenen Gemeinden“ hoch, aus denen das Berliner Zentrum in einer Stunde erreichbar ist. Also Städte wie Bad Belzig, Eberswalde, Frankfurt/Oder oder Lübben: „In Lübben und Umgebung gibt es keine Schnäppchen mehr.“

Teure Hauptstadtregion

Nach dem Bericht, der nach Auswertung notarieller Kaufverträge die tatsächlich gezahlten Preise widerspiegelt, sind Ein- und Zweifamilienhäuser in der Hauptstadtregion wieder etwas teurer geworden. Im Brandenburger Schnitt sind dafür laut Bericht 397.000 Euro zu bezahlen, zehn Prozent mehr als 2021. Zum Vergleich: 2013 waren es noch knapp 150.000 Euro. In der Landeshauptstadt sind es jetzt 918.000 Euro (Vorjahr: 740.000 EUR) im Berliner Umland ohne Potsdam im Schnitt 597.000 Euro (537.000), im weiteren Metropolenraum 257.000 Euro (2021: 222.000).

Es gibt nach oben und unten weiterhin extreme Ausreißer: In Kleinmachnow sind im Schnitt 1,3 Millionen Euro für ein Einfamilienhaus fällig, während es in Mühlberg/Elbe lediglich 94.000 Euro, in Plattenburg/Prignitz 98.000 Euro und in Uebigau-Wahrenbrück nur 80.000 Euro waren. Typische Durchschnittspreise für die Mark seien 420.000 Euro in Nauen, 391.000 Euro in Spreenhagen oder 401.000 in Trebbin gewesen, hieß es.

Ähnliche Entwicklung bei Wohnbauland

Beim Wohnbauland, also unbebauten Grundstücken für den Traum vom eigenen Haus, ist die Entwicklung ähnlich. Im Berliner Umland stieg der Quadratmeterpreis um 8 Prozent von 377 auf 408 Euro. Zum Vergleich: Im Jahr davor hatte die Steigerung noch bei 22 Prozent gelegen. In Potsdam sind es 640 Euro je Quadratmeter. Im Schnitt muss man für ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus demnach im Umkreis der Metropole das 3,6-Fache im Vergleich zu entfernteren Regionen zahlen, dort sind es 113 Euro je Quadratmeter im Schnitt.

2021 waren es 103 Euro. Eine nach wie vor hohe Dynamik beim Verkauf von Einfamilienhaus-Baugrundstücken gibt es - entgegen dem rückläufigen Gesamttrend - demnach in den Kreisen Ostprignitz-Ruppin, in Oberhavel, der Tesla-Region Oder-Spree.

Bei Eigentumswohnungen - die Verkäufe gingen um 37 Prozent zurück - blieben die Preise landesweit im Schnitt mit 403.000 Euro und 5152 Euro je Quadratmeter annähernd gleich, in Potsdam waren es 7849 Euro je Quadratmeter.

Höhere Wohnflächenpreise

Doch es gibt laut Zunke ein neues Phänomen: Denn selbst in Schwielowsee kletterten die Wohnflächenpreise bei Eigentumswohnungen auf 6656 Euro je Quadratmeter, in Fürstenberg 6666 Euro, in Wustermark 6252 Euro oder in Ruhland im tiefen Süden des Landes auf 7876 Euro. Es seien Pflegeimmobilien, Pflegeapartments, Wohnungen in Seniorenresidenzen, klein, altersgerecht gebaut, mit pflegenahen Dienstleistungen, erläuterte Zunke.

Bei Gewerbeimmobilien wechselten zwar weniger Grundstücke die Besitzer (407, Rückgang um 19 Prozent), doch die Umsätze sind auf 351 Millionen Euro um 15 Prozent gestiegen. Infolge des Ansiedlungsbooms gehen die Preise in die Höhe, sie kletterten im Landesschnitt von 43 Euro je Quadratmeter (2021) auf 53 Euro im Vorjahr, wobei es im Berliner Umland 124 Euro und der Peripherie 24 Euro waren.

Für Brandenburg als Flächenland ist ein weiterer Trend von Bedeutung: Wald ist teurer geworden, die Preise steigen um 7 Prozent auf 0,74 Euro je Quadratmeter im Schnitt. Doch bei Ackerflächen blieben die Preise im Landesschnitt annähernd stabil, mit 1,13 Euro je Quadratmeter.

Eine Prognose, wie lange die Atempause auf dem Brandenburger Immobilienmarkt andauern wird, wollten Grünewald und Zunke nicht wagen.