Immobilien: Marmorbad unerwünscht

Sie haben sich oft gesehen in den vergangenen Wochen, Carola Siatkoswski und Andrea Meuschke. Die neue und die alte Mieterin der Wohnung im dritten Obergeschoss des Hellersdorfer Plattenbaus waren sich bei der Übernahme der Wohnung schnell einig geworden: Die 21-jährige Carola war begeistert von dem Bad mit den Fliesen aus weißem Marmor. Die Küchenzeile wollte sie auch übernehmen. Sogar die Holzvertäfelungen an den Wänden der Wohnung trafen ihren Geschmack. Wäre da nicht der Vermieter gewesen, der die Einigung zunächst in Frage stellte: Alles, auch das Marmorbad, so verlangte der Vermieter, müsse weg, bevor die Wohnung wieder vergeben werde. Denn die Vormieterin müsse den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen. Und das heißt: das übliche Hellersdorfer Rauhfasertapeten-Bad.

Der Fall ist ein Beispiel für die Schwierigkeiten, die der entspannte Wohnungsmarkt mit sich bringt. Anders als noch vor wenigen Jahren ist es für die Vermieter heute nicht mehr so einfach, neue Mieter zu finden. Konnten sie es sich früher leisten, beim Auszug ein Auge zuzudrücken, weil es in aller Regel einen passenden Nachmieter gab, gehen sie heute auf Nummer sicher: Der alte Mieter muss alles wieder ganz genau so richten, wie es beim Einzug war. Denn wenn der vorgeschlagene Nachmieter am Ende doch nicht unterschreibt, bleiben die Vermieter auf den Kosten sitzen.

Über 100000 Wohnungen stehen leer in Berlin. In Bezirken wie Hellersdorf ist der Leerstand sogar noch höher als anderswo: Unter den Dächern der Wohntürme prangen gelbe Transparente mit Telefonnummern und der Aufschrift: „Zu vermieten!“ Da lassen Immobilienverwalter ihre Mieter ungern ziehen – und pochen beim Auszug darauf, dass der Vertrag bis ins Letzte korrekt erfüllt wird.

5000 Euro Auszugskosten

Andrea Meuschke sagt, die für den Hellersdorfer Block zuständige Sachbearbeiterin der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land hätte die von ihr vorgeschlagene Nachmieterin nicht akzeptiert. Diese Entscheidung hatte auch für Andrea Meuschke Folgen. Da unklar war, wer in deren Wohnung künftig leben würde, sollte sie alle Einbauten wieder herausreißen. Für das Bad hätte dies bedeutet: Der Marmor wäre von den Wänden gerissen worden und Raufasertapete hätte angebracht werden müssen. „Mit 5000 Euro wäre ich dabei gewesen“, sagt Andrea Meuschke. Diese Summe habe ihr die Vermieterin genannt.

Formal ist die Wohnungsbaugesellschaft im Recht. Nach Angaben des Chefs des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter, darf der Immobilieneigentümer durchaus die vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen. Außerdem könne er auch die Beseitigung von „Einbauten“ verlangen, sofern diese ohne Zustimmung des Vermieters erfolgten. Diesen rechtlichen Bestimmungen seien jedoch Grenzen „nach Treu und Glauben“ gesetzt. „Recht“, sagt Vetter „kann zu einem widersinnigen Ergebnis führen.“ Und in einem solchen Fall könnten die Betroffenen mit der Berufung auf „Treu und Glauben“ Recht bekommen, obwohl sie nicht im Recht seien.

Vetter rät, bei offenkundig unsinnigen Ansinnen von Verwaltern die nächst höhere Instanz beim Vermieter anzurufen. Bestünden auch die Geschäftsführer oder Abteilungsleiter auf offenkundig unsinnigen Rückbauten, sollte der Mieter eine Klage erwägen. Denn es widerspreche Treu und Glauben, wenn ein Verwalter von einem Mieter den Abriss eines sachgerecht gefliesten Bades verlange, damit die Nasszelle danach durch die Anbringung von einfachen Rauhfasertapeten wieder in ihren „Ursprungszustand“ versetzt werden könne.

Solche Fälle sind jedoch nach den Erfahrungen von Michael Schick, Sprecher des Bundesverbandes Deutscher Makler, eher die Ausnahme. Schick, der auch als Wohnungsverwalter tätig ist, sagt, dass die Realität anders aussieht: „Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Bitterfelder Barockstil mit Sperrholz abgehängte Decken zu übernehmen.“ Er rät Eigentümern sogar dann davon ab, Einbauten zu tolerieren oder zu übernehmen, wenn der Nachmieter daran keinen Anstoß nehme. „Sonst bleibt er beim Auszug des folgenden Mieters auf den Einbauten sitzen.“

Andrea Meuschke hatte sich vor dem Einbau des Marmorbades und der Holzvertäfelung zwar die Genehmigung bei der Wohnungsbaugesellschaft eingeholt. Doch Stadt und Land hatte vorgesorgt. In Paragraf 8 des hierzu geschlossenen Vertrages heißt es: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, den ursprünglichen Zustand fachgerecht wiederherzustellen.“

Ohne Genehmigung geht nichts

Eine Genehmigung für Einbauten sollten Mieter grundsätzlich einholen, sagt Mietervereinschef Vetter. Dies müsse noch vor Beginn etwaiger Arbeiten erfolgen. Auch Vermieter hätten oft ein Interesse daran, den Wohnwert ihrer Immobilie zu verbessern. In diesen Fällen könne man sogar eine Einigungen darüber treffen, dass der Mieter bei einem vorzeitigen Auszug eine Entschädigung für den Restwert der Einbauten erhält.

Ohne eine solche Einigung ist der Mieter zur Entfernung von Einbauten ebenso verpflichtet, wie zu Schönheitsreparaturen. Diese hätten „sach- und fachgerecht“ zu erfolgen. Was jedoch darunter zu verstehen ist, darüber streiten die Geister. Verwalter Schick sagt: „Wenn das Ergebnis sitmmt, dann ist es egal, ob das eine Firma oder der handwerklich versierte Mieter macht.“ Dagegen weiß Mietervereinschef Vetter aus der Beratungspraxis, dass beim Auszug „die Stunde der Wahrheit schlägt. Gerade bei der Beurteilung von Schönheitsreparaturen besteht Rechtsunsicherheit darüber, was fachgerecht ist und was nicht“, sagt Vetter. Vermieter, die es auf Schikane anlegten, hätten da leichtes Spiel.

Üblicherweise gilt für den Fall der Übergabe einer unrenovierten Wohnung, dass der Mieter beim Auszug seinerseits keine Schönheitsreparaturen leisten muss. Mit einer Ausnahme: Bewohnt er die Immobilie für eine sehr lange Zeit, dann muss er dennoch zum Pinsel greifen. Beispiel: In Mietverträgen sind üblicherweise Schönheitsreparaturen nach fünf Jahren fällig. Hat der Mieter die Wohnung nicht renoviert übernommen und bei Einzug selbst zum Pinsel gegriffen, dann muss er nur dann nicht noch einmal renovieren beim Auszug, wenn dieser vor der Fünf-Jahres-Frist liegt. Denn nach Angaben von Vetter gilt: Der Mieter muss dem Eigentümer den Wert der Wohnung ersetzten, „den er abwohnt“.

Andrea Meuschke wird voraussichtlich nicht renovieren müssen. Angelika Ziemer, Wohnungsverwalterin bei Stadt und Land, sagte auf Anfrage, dass man sich die Sache mit der Nachmieterin jetzt überlegt habe: „Wir werden einen Vertrag abschließen.“ Entsprechend dürfen auch die Einbauten in der Wohnung bleiben.

Hätte die Wohnungsgesellschaft die Nachmieterin dagegen nicht akzeptiert, wären Andrea Meuschke handwerkliche Leistungen in der alten Wohnung wohl nicht erspart geblieben. Nicht das Bad, sagt Angelika Ziemer, wohl aber die Küche und die Holzvertäfelungen in der Wohnung hätte Meuschke ausbauen müssen. Schikane sei das jedoch nicht, argumentiert die Wohnungsgesellschaft. „Wenn wir die Wohnung mit den Einbauten übernehmen“, sagt Frau Ziemer, „dann gehen diese in unser Eigentum über.“ In diesem Fall kann sich ein Nachmieter nämlich bei Problemen mit der Küche oder der Holzvertäfelung an die Wohnungsbaugesellschaft wenden und diese auffordern, für Reparatur oder Ersatz zu sorgen. Dies will die landeseigene Firma verhindern: „Unsere wirtschaftliche Lage lässt dies derzeit nicht zu“, sagt Ziemer.