Wenn die Wohnung teurer wird: Wie Mieter darauf reagieren sollten

Mein Internetanbieter wollte mich neulich per Mail zu einem teureren Vertrag überreden. Nach einer Mail, in der ich der Preiserhöhung widersprochen habe, durfte ich bei meinem alten Preis bleiben. Ich habe mich gefreut. Und vielleicht sogar ein bisschen auch der Internetanbieter, sonst hätte der mich nämlich als Kundin verloren.

Wenn meine Vermieterin allerdings auf die Idee kommen sollte, die Miete zu erhöhen, kann ich nicht einfach Nein sagen. Schon allein, weil ich keine glaubhafte Alternative hätte: Die Chance auf einen besseren Vertrag ist, wo ich wohne, in München, nahezu aussichtslos.

Aber warum eigentlich kann der Vermieter die Miete einfach so erhöhen?

Die Rechte des Vermieters

Grundsätzlich kann der Vermieter oder die Vermieterin schon im Vertrag eine Indexmiete oder Staffelmiete festlegen, sodass sich die Miete absehbar erhöht. Bei einer Indexmiete bemisst sich die Miete an der Inflation, eine Staffelmiete sieht eine Mieterhöhung in regelmäßigen Abständen vor.

Wenn Vermieter oder Vermieterin nichts dergleichen festlegt, greift das Gesetz. Das führt dazu, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen kann, auch wenn im ursprünglichen Vertrag keine Erhöhung vorgesehen ist. 

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„Sinn der Sache ist, dass der Vermieter Interesse an langfristiger Vermietung haben soll“, sagt Nicola Kreutzer, Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht aus Düsseldorf, die vor allem Vermieter vertritt. Denn mit der Inflation würde der Vermieter ohne Mieterhöhung „faktisch jedes Jahr enteignet und bei gleichbleibenden oder steigenden Instandhaltungspflichten im Ergebnis eine verhältnismäßig geringere Miete erhalten“.

Das Kündigungsrecht schützt vor allem den Mieter.

Catharina Kunze, Fachanwältin für Miet- und Eigentumsrecht

Der Vermieter könne nämlich nicht grundlos Wohnraummietverträge befristen, sagt Kreutzer. Grund für eine Befristung könne etwa ein geplanter Abriss, eine Sanierung oder ein vorhersehbarer Eigenbedarf sein.

Das Gesetz versuche, einen Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterschutz zu finden, sagt auch die Fachanwältin für Miet- und Eigentumsrecht Catharina Kunze, die in Berlin und Schleswig-Holstein sowohl Mieter als auch Vermieter vertritt. „Das Kündigungsrecht schützt dagegen vor allem den Mieter.“

Voraussetzungen, um die Miete zu erhöhen

Es gibt also eine Art Recht auf Mieterhöhung für den Vermieter. Dabei gibt es folgende Voraussetzungen: 

1. Die Jahressperrfrist: Der Vermieter kann die Miete erst nach zwölf Monaten zum ersten Mal erhöhen. Wenn dann die Mieterhöhung eintrifft, hat der Mieter noch eine Zustimmungsfrist von zwei Monaten. Die erste Mieterhöhung kann deswegen erst nach 15 Monaten erfolgen. Bei der nächsten Mieterhöhung gilt das gleiche Prinzip. Eine Mieterhöhung kann also nur alle 15 Monate erfolgen.
2. Die Kappungsgrenze: Der Vermieter kann die Miete nur um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Allerdings sind die Kappungsgrenzen Ländersache. In vielen Bundesländern gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Diese gilt jedoch nicht für alle Städte, sondern oft nur für Städte mit angespanntem Mietmarkt.
3. Die ortsübliche Vergleichsmiete: Die Vermieterin kann die Miete nur bis zur örtlichen Vergleichsmiete anpassen. Als Grundlage dient in vielen Städten ein Mietspiegel, der aber für die konkrete Wohnung nicht gelten muss. 

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Gründe für die Mieterhöhung, die ein Vermieter anführen kann 

Eine Mieterhöhung muss schriftlich begründet sein. Ein Grund, den der Vermieter für eine Erhöhung der Miete anführen kann, sind höhere Betriebskosten, die dann auf den Mieter umgelegt werden können. 

Als weiterer Grund gilt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die kann der Vermieter mit dem Mietspiegel begründen. „Das ist aber nur ein Begründungsmittel, das heißt nicht, dass die im Mietspiegel genannte durchschnittliche Miete im konkreten Fall stimmt“, sagt Rechtsanwältin Kreutzer. Schließlich könne ein Vermieter eine sehr gut und überdurchschnittlich ausgestattete und modernisierte Wohnung haben, die dann gar nicht mit Objekten des Mietspiegels vergleichbar ist.

Weitere Begründungsmittel seien Sachverständigengutachten oder auch Vergleichsmieten.

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Eine dritte Art der Mieterhöhung sind Maßnahmen zur Modernisierung. „Gäbe es diese Möglichkeit nicht, hätte der Vermieter wirtschaftlich betrachtet unter Umständen kein Interesse, die Wohnung zu sanieren“, sagt Kreutzer.

Dabei sei jedoch die Instandhaltung wie zum Beispiel ein neues Bad oder ein neuer Boden, sofern ohne Mehrwert für den Mieter, grundsätzlich kein Grund zur Mieterhöhung. Etwas, das einen Mehrwert schafft, beispielsweise eine neue Klingelanlage mit Video, welche es vorher nicht gab, eine Modernisierung zur Einsparung von Heizkosten oder der Einbau eines Fahrstuhls jedoch schon.

Der Hintergrund: Es müsse ein Mehrwert, ein neuer Nutzen geschaffen werden, erklärt Kreutzer. Die Modernisierungskosten kann er mit acht Prozent pro Jahr auf den Mieter umlegen. Allerdings gibt es auch da eine Obergrenze, damit die Mietparteien nicht schlagartig zu stark belastet werden. 

Das können Mieter und Mieterinnen tun

Wenn die Mieterhöhung einflattert, hat der Mieter drei Möglichkeiten: Er kann die Mieterhöhung zahlen, einen Kompromiss verhandeln oder das Mietverhältnis kündigen, sagt Rechtsanwältin Kunze. 

Ist die Mieterin mit der höheren Miete einverstanden, kann die Zustimmung zur Erhöhung formlos erfolgen. Das heißt, sie kann ihr mündlich zustimmen oder auch einfach die höhere Miete zahlen. Hat eine Mieterin einmal einer Mieterhöhung zugestimmt, kann sie diese nicht mehr widerrufen.

Wenn ein Mieter eine Erhöhung nicht versteht, sie nicht zahlen kann oder denkt, sie sei unzulässig, rät Kunze dazu, sich beraten zu lassen. Entweder vom Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei für Mietrecht. Eine schnelle Checkliste für Laien, in der Mieter oder Mieterin die Zulässigkeit der Erhöhung prüfen kann, gibt es nicht. „Es gibt zu viele Ausnahmen, das Gesetz ist kompliziert“, sagt Kunze.

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Zur Beratung müsse immer der Vertrag mitgebracht werden, rät Kunze. Es kann beispielsweise sein, dass sich im Vertrag eine Klausel findet, die Mieterhöhungen erst nach zwei Jahren zulässt.

Wenn man nach der Prüfung der Mieterhöhung weiß, ob sie zulässig oder unzulässig ist, könne man versuchen, sich mit dem Vermieter außergerichtlich zu einigen. „Sie können zum Beispiel einen Kompromiss bei der Summe der Mieterhöhung vorschlagen“, sagt Kunze. Manche Vermieter ließen sich darauf ein. 

Eines sollte der Mieter aber in keinem Fall tun: abwarten und nicht zahlen. „Im schlimmsten Fall wird das Mietverhältnis dann gekündigt und es kommt zu einer Räumungsklage“, warnt Kunze.

(Der Text ist zuerst im Handelsblatt erschienen.)