• Wohnen in Potsdam: Verknappung auf umkämpftem Markt

Wohnen in Potsdam : Verknappung auf umkämpftem Markt

Kaufpreise für Wohnungen und Häuser steigen in Potsdam weiter. Nun droht auch noch der Bauboom für Geschosswohnungen zu enden.

Foto: Christophe Gateau/dpa

Potsdam - Des einen Freud, des anderen Leid: Während für Vermarkter und Verkäufer von Immobilien steigende Preise eine gute Nachricht sind, dürften das Wohnungssuchende anders sehen. Der Trend weist in Potsdam weiterhin nach oben, wie aus mehreren aktuellen Untersuchungen zum Immobilienmarkt hervorgeht. Sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hält die hohe Nachfrage an, während das Angebot knapp ist.

Potsdam ist in fast allen Bereichen teurer geworden

„Der Immobilienmarkt der Brandenburger Landeshauptstadt weist in diesem Jahr in fast allen Teilmärkten weitere Preisanstiege auf“, heißt es beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Der Verband vertritt Immobilienberater, Makler, Sachverständige und Verwalter. Für seinen Marktbericht erfasste der IVD nur Daten aus tatsächlich zustande gekommenen Verträgen. Die Preise für Eigentumswohnungen in Potsdam seien demnach in einfachen Lagen um 6,7 Prozent auf 1600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in mittleren bis guten um 7,4 Prozent auf 2900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. In sehr guten Lagen wurde das Preisniveau der Vorjahre indes mit durchschnittlich 3900 Euro pro Quadratmeter bestätigt.

Deutliche Preissteigerungen seien in Potsdam auch bei den Baulandpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie den Wohn- und Geschäftshäusern in allen Wohnlagequalitäten zu verzeichnen, so der IVD. Auch für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser seien die Preise weiter gestiegen, mit Zuwächsen zwischen 6,3 Prozent und 11,8 Prozent jedoch geringer als im Vorjahr. Die Preise für Reihen- und Doppelhaushälften bleiben hingegen weitgehend stabil. Nur in einfachen Lagen sei eine deutliche Steigerung zum Vorjahr zu verzeichnen gewesen. „Im Schwerpunkt kosten freistehende Häuser zwischen 250 000 Euro in einfachen und 510 000 Euro in guten bis sehr guten Lagen, Doppel- und Reihenhäuser zwischen 200 000 Euro in einfachen und 350 000 Euro in guten bis sehr guten Lagen“, teilte der IVD mit. Teurer ist es in Kleinmachnow. Dort kostet ein Einfamilienhaus nämlich im Durchschnitt 580 000 Euro.

Eigentumswohnungen sind innerhalb von fünf Jahren 34 Prozent teurer geworden

Eine ähnliche Entwicklung erkennt auch der Wohnindex des Hamburger Marktforschungsinstituts F+B im dritten Quartal 2018. Für den Marktüberblick wurden Angebotsdaten ausgewertet. Demnach sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Potsdam im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,2 Prozent auf 2932 Euro gestiegen. Im Vergleich zum Jahr 2013 legten die Preise um 34,3 Prozent zu. Die durchschnittliche Angebotsmiete lag laut F+B im dritten Quartal bei 8 Euro. Das waren 4,9 Prozent mehr als ein Jahr zuvor und 7,6 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Das heißt, die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten.

Diese Situation kommt auch im sogenannten Blasen-Index des Berliner Forschungsinstituts Empirica zum Ausdruck. Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Als Hinweise darauf gelten ein steigendes Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und durchschnittlichem Jahreseinkommen sowie ein Wohnungsneubau, der die Nachfrage übersteigt. Die drei Kategorien stellt Empirica in Analogie zu einer Ampel dar.

Zwei von drei Ampeln stehen auf Rot

Für Potsdam stehen zwei von drei Ampeln auf Rot: So müssen schon mehr als 43 Jahresmieten aufgebracht werden, um die derzeitigen Kaufpreise zu refinanzieren – mehr als in München. Mehr als zehn Jahreseinkommen müssen Selbstnutzer für eine Eigentumswohnung ausgeben. Die 9,2 fertiggestellten Wohnungen pro 1000 Einwohner im Jahr 2016 – immerhin ein bundesweiter Spitzenplatz – sind für Empirica kein Grund zu besonderer Sorge: Angesichts des starken Zuzugs wird nicht über den Bedarf hinaus gebaut. Alles in allem gelte für Potsdam mäßig bis hohe Blasengefahr - wie in den Vorjahren auch.

Beim Neubau von Geschosswohnungen hatte Potsdam 2016 und 2017 Rekordjahre erlebt. Jeweils waren rund 1600 neue Wohnungen auf den Markt gekommen. Zahlen für das laufende Jahr gibt es noch nicht. Doch mittelfristig deutet sich ein Abflauen des Baubooms an. Wie berichtet ist die Zahl der Baugenehmigungen in diesem Jahr in Potsdam besonders stark eingebrochen. Von Januar bis September wurde der Bau von 596 neuen Wohnungen in Potsdam genehmigt. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 2257 gewesen – also fast viermal so viele. Das Angebot könnte also in den nächsten Jahren noch knapper werden.