Berliner Forschungsinstituts Empirica: Potsdam droht Immobilienblase

Rotlicht zeigt gewöhnlich Gefahr an: Geht es um die Wahrscheinlichkeit einer sogenannten Immobilienblase, stehen die Zeichen für Potsdam auf Rot – jedenfalls wenn es nach der Einschätzung des Berliner Forschungsinstituts Empirica geht. Gemeint ist damit eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. Dabei steigen die Preise für ein Produkt stetig an, weil immer mehr Interessenten an der guten Entwicklung teilhaben möchten. Wird das reale Geschehen den Erwartungen nicht gerecht, erreichen die Preise früher oder später ihren Höchststand und fallen dann meist stark ab – in kurzer Zeit. Die Blase platzt. In einigen deutschen Metropolen ist das Phänomen der Blasenbildung zu beobachten – Berlin zählt teilweise dazu. Nun springt die Ampel auch für Potsdam auf Rot.

In ihrem Blasenindex hat Empirica sämtliche deutschen Landkreise und kreisfreien Städte analysiert. Erfasst werden drei Kriterien. Das erste ist das Verhältnis von Kaufpreis zur erwartbaren Jahresmiete – vor allem für Kapitalanleger interessant. Das Verhältnis von Kaufpreis und Jahreseinkommen spielt vor allem dann eine Rolle, wenn man eine Immobilie auch selbst nutzen will. Das dritte Kriterium ist die Menge der fertiggestellten Neubauwohnungen bezogen auf die Einwohnerzahl. Die Preis-Einkommensrelation stand dabei schon im vergangenen Jahr auf Rot. Bei der Zahl der Neubauwohnungen steht Potsdam halbwegs gut da – die Ampel zeigt Gelb. Doch das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2015 nun auf Rot gesprungen.

 „Das kann langfristig nicht gut gehen“

„In Potsdam sieht es nicht besser aus als in Berlin“, sagte Reiner Braun den PNN. Er ist Vorstand der Empirica AG, eines unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstituts: „Die Gefahr einer Immobilienblase hat sich verstärkt.“ Es werde für Käufer einer Immobilie einfach immer schwerer, den Erwerb durch die Mieteinnahmen zu finanzieren. „Die Kauf- und Mietpreise haben sich noch weiter auseinanderentwickelt“, so Braun. Das sei einer der wichtigsten Faktoren. „Das kann langfristig nicht gut gehen.“ Es gebe immer mehr Investoren, die wegen der niedrigen Zinsen ihr Vermögen in Immobilien parken wollen, die sogenannte Flucht ins Betongold, erklärt Braun. „Die Angst, nicht dabei zu sein, ist groß.“ Objekte, die man vor Jahren vielleicht kaum verkaufen hätte können, würden ohne Probleme veräußert. Fundamental sei der Markt in Potsdam in Ordnung. Die Nachfrage sei groß und werde wohl auch erhalten bleiben. Doch die Preise wüchsen jetzt langsam zu sehr in den Himmel. „Zum Durchschnittspreis würde ich derzeit nicht mehr in Potsdam kaufen“, sagt Braun.

Tatsächlich wurde auf dem Potsdamer Immobilienmarkt im vergangenen Jahr so viel Geld bewegt wie noch nie zuvor. Insgesamt wurden im Jahr 2015 Grundstücke und Immobilien im Wert von 983 Millionen Euro verkauft – ein Drittel mehr als im Vorjahr. So steht es im Grundstücksmarktbericht der Landeshauptstadt. Vor allem Kapitalanleger seien für den anhaltenden Boom verantwortlich, hieß es. Begehrt waren vor allem bebaute Grundstücke.

Doch ganz einig sind sich Fachleute nicht, wenn es um die Blasengefahr geht. So sieht der Niederlassungsleiter der Commerzbank in Potsdam, Matthias Petschelt, trotz stark steigender Nachfrage keine Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes. „Wir sehen speziell für die Stadt Potsdam einen Immobilienboom, aber noch keine Immobilienblase“, hatte Petschelt erst am Dienstag bei der Präsentation der Halbjahresbilanz 2016 der Bank gesagt. (mit mat)