Immobilien in Potsdam: Mieten für Neubauwohnungen steigen stark

Wer in Potsdam in eine neu gebaute Wohnung einziehen will, muss nicht nur lange suchen, sondern auch tief in die Tasche greifen. Im bundesweiten Vergleich ist Potsdam inzwischen die siebtteuerste Stadt und hat Mainz überholt. Das geht aus einer aktuellen Marktanalyse des Berliner Forschungsinstituts Empirica hervor.

Für einen Quadratmeter Neubauwohnung wurden den Angaben zufolge im vierten Quartal 2023 in der Landeshauptstadt 15,48 Euro Kaltmiete verlangt. Das sind 13,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Damit liegt die Steigerung in Potsdam deutlich über dem Durchschnitt der kreisfreien Städte. Laut Empirica lag der im Vergleich zum vierten Quartal 2022 nämlich nur bei 5,6 Prozent.

Die Berliner Forscher werten dafür Immobilieninserate aus. Die Analyse basiere auf mehr als zwei Millionen Inseraten aus mehr als 100 Anzeigenquellen. Die Angaben beziehen sich auf Wohnungen von 60 bis 80 Quadratmetern, bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf 100 bis 150 Quadratmeter mit höherwertiger Ausstattung – entsprechend sind die Preise höher. Verglichen wurden alle 401 deutschen Kreise, kreisfreien Städte und Stadtstaaten.

Bei Eigentumswohnungen hat sich der sinkende Trend zum Jahresende fortgesetzt. Empirica weist einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4767 Euro aus. Das sind 3,3 Prozent weniger als im dritten Quartal 2023. Im deutschlandweiten Ranking landet Potsdam damit auf Platz 20.

Bei den Preisen für neue Eigentumswohnungen rangiert Potsdam aktuell auf Platz sieben der deutschen Städte. Nur München, Stuttgart, Frankfurt (Main), Freibug, Berlin und Hamburg sind teurer. Für einen Quadratmeter neu gebaute Wohnung wurden in der Landeshauptstadt 7080 Euro verlangt. Das war ein Prozent weniger als im dritten Quartal.

Der Markt hat sich damit in Potsdam anders entwickelt als im deutschlandweiten Vergleich. Die Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnungen stabilisieren sich nämlich laut Empirica. „Im Vergleich zum Vorquartal ergibt sich deutschlandweit ein Anstieg von 0,5 Prozent. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,7 Prozent über dem Niveau des vergangenen Quartals“, heißt es in der Analyse.

Doppelt so teuer wie fünf Jahre zuvor

Allerdings zeigt sich im langfristigen Vergleich, dass die Kaufpreise noch immer sehr hoch sind. So waren im Jahr 2018 für einen Quadratmeter Neubauwohnung in Potsdam noch 3334 Euro verlangt worden - also weniger als die Hälfte der heutigen Preise. Wer damals gekauft hat, darf sich also über einen beträchtlichen Zugewinn freuen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der Quadratmeterpreis in Potsdam den Angaben zufolge bei 4473 Euro. Ein Jahr zuvor waren es noch 5319 Euro. Der Einbruch innerhalb von zwölf Monaten betrug mehr fast 16 Prozent. Im deutschlandweiten Vergleich ist Potsdam innerhalb eines Jahres von Rang 34 auf Rang 43 abgerutscht. Die starken Schwankungen könnten aber auch damit zusammenhängen, dass es insgesamt weniger Angebot gibt und diese Kategorie, anders als Eigentumswohnungen, kaum wächst.

Der Potsdamer Trend ist in seiner Tendenz kein Ausreißer. „Bundesweit sinken die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser weiter“, heißt es in der Marktanalyse von Empirica. Im Vergleich mit dem vierten Quartal 2022 liegen die Preise bundesweit jetzt 4,4 Prozent niedriger, 5,8 Prozent n den kreisfreien Städten und 3,4 Prozent in den Landkreisen.

In Potsdam kannten die Preise auf dem Immobilienmarkt viele Jahre nur eine Richtung: nach oben. Die hohen Kaufpreise mussten durch höhere Mieteinnahmen eingespielt werden. Nun hat sich die Entwicklung entkoppelt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist weiter hoch, gleichzeitig schrecken Investoren wegen höherer Zinsen und gestiegener Baukosten zurück. Wie berichtet, wurden zuletzt weniger Baugenehmigungen erteilt.

Die Analyse deckt allerdings den Mietmarkt nicht völlig ab. Günstige Wohnungen beispielsweise von Genossenschaften, die nicht inseriert werden, tauchen nicht auf.