Potsdam-Mittelmark : Sozialer Wohnraum in Teltow wird knapper

Ein Gutachten belegt: Noch kann Teltow den Bedarf an preiswerten Wohnungen decken. In Zukunft müssen aber weitere Wohnungen gebaut und auch private Investoren dazu verpflichtet werden.

Aktuell gibt es in Teltow noch etwa 500 Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindungen. Die Zahl ist aber rückläufig. Experten empfehlen daher, Neubauten mit Fördermitteln zu errichten und Privatinvestoren in die Pflicht zu nehmen.
Aktuell gibt es in Teltow noch etwa 500 Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindungen. Die Zahl ist aber rückläufig. Experten...Foto: Andreas Klaer

Teltow - Teltow wächst ungebremst, Mieten und Immobilienpreise steigen. Doch wo bleiben weniger zahlungsfähige Haushalte und reicht das Angebot an preiswertem Wohnraum in der Stadt? Um das herauszufinden, hat Teltow vor etwa einem Jahr das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik (IfS) mit einem Gutachten beauftragt. Die Ergebnisse liegen nun vor. Ein Überblick.

Wer benötigt preiswerten Wohnraum?

Vor allem solche Personengruppen, die nur über ein geringes oder gar kein eigenes Einkommen verfügen. Dazu zählen Arbeitslose mit und ohne Bezug von Transferleistungen wie Arbeitslosengeld oder Hartz IV, aber auch Gering- oder Alleinverdiener, etwa Alleinerziehende. Auch Großfamilien und junge Leute, die in ihre ersten eigenen vier Wände ziehen, benötigen eine Wohnung mit einer ihren Einkommensverhältnissen entsprechenden Miete. Hinzu kommen die Senioren, die sich aufgrund kleiner Renten den angebotenen Wohnraum immer weniger leisten können. Insgesamt geht die IfS von derzeit rund 1800 Haushalten mit einem Bedarf an preiswertem Wohnraum in Teltow aus.

Was ist preiswerter Wohnraum?

Exakt definieren lässt sich das nicht. Für Hartz-IV- und Wohngeldempfänger gelten beispielsweise unterschiedliche Richtwerte hinsichtlich der angemessenen Größe der Wohnung als auch der übernommenen oder bezuschussten Kosten für Unterkunft und Heizung. Für Haushalte ohne Transferbezug ist das Verhältnis zwischen Miete und Einkommen relevant. Die Nettokaltmiete sollte demnach nicht mehr als 30 Prozent der Gesamteinkünfte betragen. Auf Grundlage der Richtlinien und Mietpreisanalysen haben die Gutachter eine grobe Grenze für preiswerte Mietwohnungen für Teltow berechnet, die bei einer Nettokaltmiete von unter sechs Euro pro Quadratmeter liegt.

Wie viele dieser Wohnungen gibt es?

Der Bestand an gebundenen und staatlich geförderten Sozialwohnungen, die teils nur mit Nachweis des Einkommens über einen Wohnberechtigungsschein (WBS) bezogen werden können, ist rückläufig. Im Jahr 2018 gab es in Teltow noch rund 500 solcher Wohnungen, im Jahr zuvor waren es noch 112 mehr. Der Grund: Immer mehr Wohnungen fallen aus der Bindung. Trotzdem kann derzeit der Bedarf an preiswertem Wohnraum gedeckt werden. Zumindest auf dem Papier. Die beiden großen Vermieter, die kommunale WGT und genossenschaftliche TWG, bieten derzeit mehr als die Hälfte ihrer Wohnungen unter sechs Euro pro Quadratmeter an. Demnach verfüge Teltow derzeit über 1900 als preisgünstig einzustufende Wohnungen. Allerdings: Die Fluktuationquote ist mit 1,6 Prozent deutlich geringer als bei teureren Wohnungen (7,1 Prozent). Das heißt, der Wohnraum ist zwar vorhanden, aber nicht frei verfügbar. Wer aus einer größeren in eine kleinere oder günstigere Wohnung umziehen will, hat ein Problem.

Wie sieht die Zukunft aus?

In den nächsten Jahren werden bei weiteren Sozialwohnungen die Bindungen auslaufen. Bis 2021 fallen noch einmal über 150 Wohnungen weg. Spürbar wird das nicht sofort, sondern erst, wenn Mieter aus ehemals gebundenen Sozialwohnungen ausziehen und diese zu marktüblichen Konditionen weiter vermietet werden. Zudem steigt der Druck auf den Wohnungsmarkt durch den anhaltenden Zuzug. Entsprechend der Prognose, dass Teltow bis zum Jahr 2030 um weitere 3700 Haushalte wachsen wird, werde auch der Anteil der auf preisgünstigen Wohnraum angewiesenen Haushalte zunehmen. Das IfS geht hier von rund 550 Haushalten aus. Zudem nimmt in Teltow sowohl die Zahl der älteren Menschen als auch der von Altersarmut Betroffenen zu. Die Gutachter rechnen hier mit einem Anstieg von 30 bis 40 Prozent.

Was empfehlen die Gutachter?

Sie raten, den Verlust an preisgebundenen Wohnungen durch den Neubau gebundener Sozialwohnungen auszugleichen. Hier könnten für Bauten in so genannten Vorranggebieten Fördermittel in Anspruch genommen werden. Die IfS geht für Teltow von möglichen 75 bis 90 Sozialwohnungen aus. Zu prüfen sei, wie Teltows kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen dabei einbezogen werden können. Zudem sollte die Stadt auch private Investoren in städtebaulichen Verträgen zum Neubau von sozialem Wohnraum verpflichten. In größeren Städten wie Potsdam oder auch Berlin wird dies bereits gemacht. In der Hauptstadt gilt das sogenannte „Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung“. Danach werden in den Verträgen Mietpreis- und Belegungsbindungen einheitlich geregelt. Derzeit ist dort eine Quote von 30 Prozent der Geschosswohnfläche für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum vorgeschrieben.

Welche Konsequenzen zieht die Stadt?

Das Gutachten bildet für Teltow die Grundlage und rechtliche Voraussetzung dafür, private Investoren stärker in die Pflicht nehmen zu können. Bislang war das nur bedingt möglich. Demnach sollen künftig Verpflichtungen zum Bau von Sozialwohnungen in die städtebaulichen Verträge aufgenommen werden, in welcher Größenordnung ist offen. Die Verpflichtungen sollen dem „Grundsatz der Angemessenheit“ folgen, heißt es. Geplant sei zudem, Kooperationen mit den Wohnungsbaugesellschaften WGT und TWG einzugehen. Diese sehen unter anderem vor, dass die Gesellschaften auslaufende Bindungsfristen für Sozialwohnungen auf freiwilliger Basis verlängern.

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