Höhere Nebenkosten und Quadratmeterpreise: Wohnen in Berlin und Brandenburg wird noch teurer

Die Preise für Wohnungsmieten sind in Berlin im dritten Quartal 2022 wie berichtet deutlich schneller gestiegen als in den Jahren zuvor. Um durchschnittlich 8,3 Prozent verteuerten sich die Mietangebote für die Hauptstadt zwischen Juli und September dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wie aus Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervorgeht.

Noch teurer wurden die angebotenen Wohnungsmieten allerdings in Brandenburg: Die Steigerungsrate ist mit 9,1 Prozent die zweithöchste bundesweit und wird nur von Mecklenburg-Vorpommern übertroffen (plus 10,3 Prozent).  In Potsdam lag die Steigerungsrate im Jahresvergleich bei 5,9 Prozent – nach durchschnittlichen Steigerungen in Höhe von 6,4 Prozent in den vergangenen drei Jahren.

Deutlich höhere Mieten an ehemals günstigen Orten

Besonders dort, wo Mieten bisher noch günstig waren, sind die Preise stark gestiegen. Die durchschnittliche Steigerung lag in Brandenburg in den letzten drei Jahren bei 5,2 Prozent. „Es zeigt sich, dass die Dynamik zunimmt“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Die Menschen suchten zunehmend Mietwohnungen, während einige Vermieter offenbar wegen der hohen Inflation höhere Mieten ansetzten. Das Ergebnis wird laut IW Regionalranking 2022 nicht von der Bundeshauptstadt selbst geprägt, sondern von den angrenzenden Landkreisen Dahme-Spreewald, Teltow-Fläming und Potsdam-Mittelmark.

So stiegen die Mieten in Potsdam-Mittelmark um 8,2 Prozent, in Teltow-Flämig um 12,4 Prozent, in Märkisch-Oderland um 25, im Havelland sogar um 29 Prozent. Für Dahme-Spreewald wurden 4,7 Prozent verzeichnet, für den Landkreis Oberhavel 4 Prozent, für Barnim 5,6 und für Oder-Spree 9,5 Prozent. Das IW weist allerdings darauf hin, dass es bei kleineren Kreisen Verzerrungen geben kann, wenn etwa überdurchschnittlich viele teure Mietangebote auf den Markt kommen.

An den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das Pendeln von Berlin ins Umland ändert sich durch die Mietsteigerungen zunächst nichts, da auch in Berlin die Mieten zulegen. Mit einer Ausnahme: „Standorte mit Bahnanschluss gewinnen noch einmal an Bedeutung“, sagt Voigtländer.

Höhere Mieten infolge der Inflation

Laut IW-Wohnnebenkostenreport haben sich die Heizkostenvorschüsse bei Neuvermietungen in Berlin um 38,4 Prozent verteuert – im Vergleich des jeweils dritten Quartals 2021 und 2022. Das Niveau der Heizkosten bei Neuvermietung liegt in der Hauptstadt nach den Auswertungen von Immobilienanzeigen in einer Spanne von 1,13 bis 1,97 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, also bei durchschnittlich 1,50 Euro (Brandenburg: 1,51 Euro).

„Wir sehen, dass die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen insgesamt zurückgeht“, sagt Voigtländer, „wegen dieses Dreiklangs: sehr stark steigende Heizkosten, weiter steigende kalte Nebenkosten und weiter steigende Mieten.“ Nach Angaben des IW hat sich die Gesamtmiete durchschnittlich um knapp 11 Prozent erhöht – im Vergleich der Monate September 2021 bis September 2022.

Laut IW Köln zeigte sich, dass für Familien und Singles ein deutlich geringerer Anteil der angebotenen Wohnungen noch erschwinglich war als ein Jahr zuvor. In beiden Gruppen sind Haushalte mit geringerem Einkommen besonders stark betroffen.

„Auch die kalten Nebenkosten steigen schon seit Jahren“, sagte Frank Wojtalewicz, Vorstand der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien, zu der von ihm in Auftrag gegebenen Studie des IW: „Auch dieses Jahr haben wir wieder eine Steigerung von 9 Prozent.“ Das Institut hatte die warmen und kalten Nebenkosten in 401 Städten und Kreisen in Deutschland untersucht. In diesem Jahr lag der Fokus auf den warmen Nebenkosten.

Drei Viertel der Wohnungen hängen an fossiler Energie

„In der Summe sind es fast genau drei Viertel des Marktes, die von fossilen Energien abhängen“, sagt Voigtländer. Fernwärme, Elektrizität und Holzpellets spielen eine eher untergeordnete Rolle. Dagegen macht der Energieträger Gas nach Angaben des IW über 50 Prozent aus. „Wir waren vor zwanzig Jahren noch bei etwa einem Drittel der Wohnungen, die mit Gas beheizt worden sind.“

Die Zahl überbelegter Wohnungen wird sich tendenziell noch weiter erhöhen

Michael Voigtländer, IW Köln

Frank Wojtalewicz glaubt, dass sich die Nebenkosten in den Bestandsimmobilien um die Hälfte reduzieren lassen „wenn man sie aktiv managt und wenn man sich auch intensiv um die energetische Entwicklung von solchen Gebäuden kümmert“. Zwar rechnet sich eine Modernisierung nun besser, aber amortisieren werde sie sich nicht so schnell. „Ich glaube, für viele Vermieter wird es jetzt einfach schwieriger, unter den höheren Zinsen eine Modernisierung zu finanzieren“, sagt Voigtländer.

Alles in allem glaubt das IW unter Hinweis auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes, dass die Zahl überbelegter Wohnungen aufgrund der gesamten Preisentwicklung zunehmen wird. Derzeit liegt dieser Wert bei zehn Prozent. „Das wird sich tendenziell noch weiter erhöhen“, sagt Voigtländer, „aufgrund der verringerten Erschwinglichkeit von Wohnraum, die wir derzeit haben.“