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  • 07.10.2006
  • von Von Peter Tiede

Mustersiedlung wird Millionengrab

von Von Peter Tiede

Tausende Anleger haben in das Kirchsteigfeld investiert. Jetzt sind ihre Fonds marode und viele Fragen offen

Für die einen ist es ein Musterprojekt, ein Beispiel für modernen Großsiedlungsbau. Für andere ist es ein Paradebeispiel für Baufilz – auch wenn dafür nie Beweise geliefert worden sind – sowie für Nachwende-Größenwahn. Und für tausende Fondsanleger war es einmal der Traum von Rendite, ihrer Teilhabe am Aufbau Ost: Das Wohngebiet Kirchsteigfeld, im Sozialismus von der Stadt Potsdam geplant, nach der Wende ab 1993 mit Banken und Fondsanleger-Kapital von der West-Berliner Firma Groth und Graalfs realisiert.

Für die Fondsanleger drohe das Kirchsteigfeld mit seinen 1500 Wohnungen zum Millionengrab zu werden, vielen werde die Altersicherung genommen, befürchtet Volker Gallandi. Der Rechtsanwalt aus dem hessischen Gorxheimertal vertritt Anleger der Kirchsteigfeld-Fonds und sieht seine Mandanten als Opfer von unkontrollierter Nachwende-Bauwut – und im Endeffekt auch als Opfer des Berliner Bankenskandals.

Denn die Kirchsteigfeld-Fonds, einst von Groth und Graalfs (inzwischen „Groth Gruppe“), aufgelegt, werden von der Bank Berlin Hyp verwaltet. Die Berlin Hyp, die die Kirchsteigfeld-Bauten auch finanzierte, soll als Folge der Pleite der Berliner Bankgesellschaft im nächsten Jahr privatisiert werden. Gallandi wirft der angeschlagenen Bank nun vor, auf Kosten der Fonds-Anleger die Bilanzen der Berlin Hyp aufpolieren zu wollen und frisches Geld von den Fondsanlegern zu verlangen. Eigentlich, so Gallandi, seien die Zinsen für die Immobilien- und Baukredite an die Fonds bis zum Jahr 2010 festgeschrieben gewesen. Dies habe die Bank nun gekündigt. Allein die Anleger eines der insgesamt 19 Kirchsteigfeld-Fonds müssten für höhere Zinsen und zur Sanierung des Fonds 5,5 Millionen Euro nachzahlen. Die Berlin Hyp weist den Vorwurf zurück, die Sanierung der Fonds stehe im Zusammenhang mit der bevorstehenden Privatisierung.

Der Geschäftsführer der Fonds, der Berliner Rechtsanwalt Christian Lauritzen, räumt ein, je nach Fonds müssen 60 bis 80 Prozent des Eigenkapitals nachgeschossen werden. Doch er sieht andere Gründe dafür als Rechtsanwalt Gallandi: Die Wohnungen seien nur schlecht und wenn, dann zu geringen Mieten vermietbar. Mieterhöhungen sind selbst nach Ansicht der für die Vermietung zuständigen Groth-Tochterfirma Allod Immobilien- und Vermögensverwaltungsgesellschaft nicht möglich. Mehr als 5,50 Euro je Quadratmeter seien nicht durchsetzbar – selbst, wenn nach Ablauf der Mietpreisbindung im kommenden Jahr mehr erlaubt wäre.

Dabei hatten Groth und Graalfs den Anlegern ihrer Fonds Anfang und Mitte der 1990er Jahre noch Mieteinnahmen von bis zu zwölf Euro je Quadratmeter in Aussicht gestellt. Doch schon damals gab es erhebliche Zweifel an den zu erzielenden Einnahmen – und an dem Projekt insgesamt. Ziemlich hoch erschienen die Baukosten schon 1993, als das Projekt Kirchsteigfeld genehmigt wurde. Groth und Graalfs hatten 6500 Mark für einen Quadratmeter geförderten Wohnungsbaus in Potsdam veranschlagt. Und das Land förderte den Bau dann mit 3080 Mark pro Quadratmeter – weit mehr, als in den eigenen Förderrichtlinien festgelegt. Ein einmaliger Vorgang in Brandenburg, wo die Subventionen für das Kirchsteigfeld die Wohnungsbauförderung in anderen Regionen über Jahre blockierte.

Der nach dem Rücktritt seines Vorgängers gerade frisch ins Amt bestellte Bauminister Hartmut Meyer hatte im November 1993 alle Mühe, die hohe Förderung für das Projekt im Bauausschuss des Landtages zu erklären. Laut Sitzungsprotokoll berief er sich unter anderem auf die ungewöhnlich hohen Erschließungskosten – dabei haben die Erschließungskosten nichts mit der Wohnbauförderung zu tun.

„Die Erschließungskosten sind Risiko des Grundstückseigentümers – was Meyer da gesagt hatte, war totaler Quatsch“, so ein Bankenexperte am Freitag gegenüber den PNN. Außerdem habe Groth und Graalfs die Grundstücke ja an die Fonds verkauft. Aber das Bauministerium feierte damals selbst die exorbitant hohe Förderung noch als Sparerfolg: schließlich habe Groth und Graalfs ja bis zu 5000 Mark Zuschuss je Quadratmeter Wohnraum gefordert.

Mit der ungewöhnlichen Förderung – die Stadt schoss noch einmal 18 Millionen dazu, und auch für Umfelderschließung und Grünanlagen gab es ungewöhnlich viele Zuschüsse – seien die Baukosten von Groth und Graalfs „künstlich nach oben“ gerechnet, die Fondsanteile so verteuert worden, kritisiert Anlegeranwalt Gallandi. Lothar Wulff, Geschäftsführer der Groth-Gruppe, wies diesen Vorwurf am Freitag gegenüber den PNN als „schlichtweg falsch“ „scharf zurück“.

Im Bauausschuss des Landtags Brandenburg und beim Landesrechnungshof herrschte im November 1993 gar der – bis heute nicht belegte – Verdacht, die hohe Förderung könne auch dazu dienen, das mangelnde Eigenkapital der Investoren auszugleichen; schließlich hatte eine Hausbank von Groth und Graalfs, die auch die Bebauung des Glienicker Horns in Potsdam und ein weiteres Großprojekt in Berlin-Karow planten, intern eine Finanzierung von längerfristigen Vorhaben nicht als vorteilhaft eingestuft. Immer wieder fragte auch ein SPD-Abgeordneter bei Stadt und Land nach, ob Groth und Graalfs Eigenkapital in Höhe von 25 Prozent der Investsumme nachgewiesen habe, wie es bei geförderten Wohnungsbauprojekten Vorschrift sei. Eine befriedigende Antwort, so erinnerte er sich noch Jahre später, habe er nie erhalten. Aus der Groth-Gruppe hieß es nun dazu, man habe das Eigenkapital nachgewiesen.

Ein Fondsexperte und Banker einer Großbank aus Frankfurt am Main, der das Projekt Kirchsteigfeld kennt und ungenannt bleiben will, zog gegenüber den PNN ein vernichtendes Urteil: „Am Kirchsteigfeld hat bisher nur der verdient, der die Fonds aufgelegt hat, der die Grundstücke ge- und verkauft und an die Fondsanleger weiterverkauft hat ...“

Rechtsanwalt Gallandi, der am Freitag in Berlin zu einer Gesellschafterversammlung von Kirchsteigfeld-Fonds weilte, will nun jedenfalls Druck auf die Berlin Hyp und Fondsgeschäftsführer Lauritzen ausüben, damit einige Tausend Anleger zumindest nicht ihr Geld verlieren im Vorzeigeprojekt des Wohnungsaufbau-Ost.

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