Immobilienkauf: Sicherheitspuffer einplanen hilft bei Pleiten

Private Bauherren sind bei der Suche nach einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus häufig auf die Angebote von Schlüsselfertiganbietern angewiesen. Geht die Baufirma aber während der Arbeiten in die Insolvenz, beginnt für Bauherren eine schwere Zeit: Das Bauvorhaben stockt, Mehrkosten sind die Folgen. Je nach Lage der Dinge birgt das Bauträgergeschäft Risiken, bis hin zum Verlust des finanziellen Einsatzes. Wie schlimm die Folge einer Pleite ist, hängt vom Vertragspartner ab. Die erste Frage ist also, ob ein Bauträger die Immobilie errichtet oder der künftige Eigentümer selbst eine Firma beauftragt hat. Wie lässt sich das Risiko klein halten?

Eigenes Grundstück bringt Sicherheit

Bauherren, die mit einem Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf ihren eigenen Grundstück bauen, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht so hart wie Bauherren, die beim Bauträger kaufen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) sieht einen wichtigen Unterschied im Modell: Wären beim Bauträgermodell bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers bleiben, bauen Generalunter- und Generalübernehmer immer auf dem Grundstück des Bauherren. Das heißt: Im Falle einer Insolvenz haben die Bauherren, die mit GU und GÜ bauen, immerhin noch das eigene Grundstück und zwar mit allem, was darauf bereits gebaut wurde. Bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück sollten Bauherren bei Gemeinden nah günstigem Baugrund für Familien fragen. Bei Kauf eines Grundstücks müssen die Bauherren neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Eine gute Orientierung bieten die von den Gutachterausschüssen ermittelten Grundstückswerte. Wer sich nicht genau auf einen Ort festlegt, vergrößert die Chancen auf ein eigenes Haus. Wichtig ist, dass die Rahmenbedingungen wie Lage und Infrastruktur sowie Gesamtkosten für Haus und Grundstück stimmen. Es gibt Hausbau-Unternehmen, die einen Rundum-Service aus einer Hand anbieten. Dadurch können Bauherren Zeit und Geld sparen. Wenn eine Baufirma ein Grundstück empfiehlt, sind meist die Fragen zum Bebauungsplan geklärt, auch ein Bodengutachten liegt dann meist schon vor.

Sicherheiten verlangen

Bauherren können das finanzielle Risiko aber auch auch auf anderem Weg abfedern – und zwar bereits bei Vertragsabschluss. Bauherren sollten im Vertrag mindestens die ihnen gesetzlich zustehende Erfüllungssicherheit geltend machen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Im Schlüsselfertigbau sind fünf Prozent der Bausumme wenn Abschlagszahlungen vereinbart wurden. Im Fall einer Insolvenz reicht dieser Anteil meist nicht aus, um den Bau fertigzustellen. Deshalb ist es vorteilhaft, höhere Sicherheiten in den Vertrag hinein zu verhandeln. Der VPB empfiehlt zehn Prozent. Die zweite Möglichkeit: Bauherren fordern von der Baufirma oder vom Bauträger die Vorlage einer Bürgschaft für die Fertigstellung und Gewährleistung. Gerade in Großstädten erstellt der Bauträger nicht nur das Haus, sondern bringt auch das Grundstück mit. Im Falle einer Pleite drohen dann sowohl der Verlust von Geld als auch von Grundstück. Denn: Das Grundstück ist in der Regel mit einer Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet. Die Bank sichert sich den ersten Zugriff auf dieses Vermögen. Für den Fall, dass der Bauträger in die Pleite geht.

Nur nicht nervös werden

Insolvenzen künden sich meist an. Eine schlampige Baustelle kann ein Indiz sein, hellhörig werden Bauherren auch dann, wenn Firma oder Bauleiter nur noch schwer oder gar nicht mehr erreichbar sind. Heikel wird es, wenn gelieferte Waren von Subunternehmern wieder abgeholt werden. Dann gilt es Ruhe zu bewahren. Im Falle der Insolvenz muss die Entscheidung des Insolvenzverwalters abgewartet werden. In dieser Zeit stockt das Bauvorhaben, meist für mindestens sechs Monate. Erst wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist und dieser einen Überblick gewonnen hat, entscheidet sich, ob weitergebaut wird. In dieser Phase können Bauherren nur warten. Falsch wäre es, jetzt den Rücktritt zu erklären: Die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der einzige Rettungsanker, den Käufer haben. Treten Bauherren vom Vertrag zurück, verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Bauträgervertrag“ und damit auch die sie absichernde Vormerkung im Grundbuch.

Alleine und mit anderen weiterbauen?

Wenn nach einem halben Jahr – hoffentlich – alles geklärt ist, sollten die Bauherren erwägen alleine weiterzubauen. Vorausgesetzt, der Insolvenzverwalter hat den Weiterbau erlaubt. Zunächst müssen sie das Eigentum am Grundstück erwerben. Ist der Preis für das Grundstück bezahlt, sagten die Richter bisher, dass der Bauträgervertrag aufgespalten wird und der Anspruch auf Übereignung bereits fällig ist. Wer ohne Genehmigung Wände hochzieht oder das Dach deckt, macht sich eventuell schadenersatzpflichtig. Florian Becker vom Bauherrenschutzbund empfiehlt, die erbrachte Bauleistung zu dokumentieren. Die Bank, die den Bauträger finanziert hat die Wahl, ob sie den Bauherren auf einer Ruine sitzen lässt oder bereits geleistete Abschlagszahlungen erstattet. Sie werden meist nicht in voller Höhe zurückgezahlt: Es zählt der Wert der Ruine.

Es kommt auf den guten Ruf an

Von möglichen Firmenpleiten sollte man sich nicht abschrecken lassen und besser versuchen, seriöse, wirtschaftlich gesunde Firmen zu beauftragen. Bauherren sollten auf Empfehlungen achten. Vom Bauträger zu kaufen, kann verteilhaft sein: Wer ein Haus oder eine Wohnung von der Stange finanzieren möchte, hat häufig bessere Chancen als der Individualist, der Extravagantes sucht.

Bauvertragsrecht schützt Verbraucher

Viele Bauherren entscheiden sich bei dem Bau ihrer Immobilie für eine Zusammenarbeit mit einem Schlüsselanbieter oder Bauträger. Seit 2018 gilt: Bauherren haben hier einen Anspruch auf eine umfassende Baubeschreibung. Laut Bauvertragsrecht muss diese unter anderem Angaben über die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks, sowie den Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Steht dieser zu Beginn der Bautätigkeit noch nicht fest, muss stattdessen die Dauer der Baumaßnahmen angegeben sein. Die Baubeschreibung muss außerdem rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung in schriftlicher Form vorliegen. Dadurch bekämen Bauherren ausreichend Zeit, um die Baubeschreibung und Qualität der Leistungen zu prüfen, Preise zu vergleichen und gegebenenfalls einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, so die Experten. Was die Baubeschreibung im Detail enthalten muss, findet sich im VPB-Ratgeber „Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau“. (mit dpa)