Wohnen in Potsdam: Mietpreisbremse noch ohne Wirkung

Potsdam - Die Wohnungsmieten in Potsdam gehen weiter nach oben. Wie weit, versucht die Stadtverwaltung in diesem Jahr mit einem neuen Mietspiegel herauszufinden. Unterdessen ist eine Wirkung der im vergangenen Jahr eingeführten Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze für Bestandsmieten noch nicht absehbar.

Mietanstieg höher als Inflationsrate

Schon in den vergangenen Jahren war zu beobachten, dass die Mieten im engen Potsdamer Wohnungsmarkt nach oben gehen. Seit Anfang der 2000er-Jahre steigt Potsdams Einwohnerzahl durch Zuzug und Geburtenzuwachs. Etwa seit der gleichen Zeit ziehen auch die Mieten an. Besonders rasant ging es zwischen 2010 und 2014 aufwärts, nämlich um 15 Prozent. Der Mietanstieg lag damit deutlich über der allgemeinen Inflationsrate.

Nun liegen Zahlen von Potsdams größtem Vermieter, der kommunalen Immobilienholding Pro Potsdam, nahe, dass der Trend zu steigenden Kaltmieten auch im vergangenen Jahr ungebrochen war: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag Ende 2015 bei 5,90 Euro. Das sind 14 Cent oder 2,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Für eine vollsanierte Plattenbauwohnung wurden zum Jahresende pro Quadratmeter 5,86 Euro fällig. Auf eine durchschnittliche 58 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung hochgerechnet wären das 340, 05 Euro – zuzüglich der Nebenkosten. Während Platten- und Altbauten bei der Pro Potsdam noch relativ erschwinglich sind, muss das kommunale Unternehmen bei seinen frei finanzierten Neubauten Marktpreise verlangen, um den Bau zu refinanzieren. Der Quadratmeter in einer Neubauwohnung der Pro Potsdam kostete Ende 2015 deshalb im Schnitt 9,26 Euro – 24 Cent mehr als ein Jahr zuvor. Da bis 2019 rund 1000 neue Wohnungen frei finanziert gebaut werden sollen oder schon fertiggestellt sind, wächst mit dem Anteil der teureren Wohnungen auch die Durchschnittsmiete.

Potsdams Innenstadt teurer als hochpreisiges Zehlendorf

Und auch wenn man über die Stadtgrenzen hinausblickt, kann Potsdam teuer wirken – je nachdem, wie der Vergleich angesetzt wird: So hatte das Immobilienportal Immobilienscout kürzlich eine sogenannte Miet-Map veröffentlicht. Auf der Karte war die durchschnittlich in den Inseraten verlangte Miete in der Umgebung der S-Bahn-Stationen für Berlin und Brandenburg dargestellt. Auch für Potsdam gab es Zahlen. Hochgerechnet auf eine Zweizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern ergab sich für Potsdam eine Kaltmiete von 749 Euro. Damit war die Potsdamer Innenstadt teurer als das hochpreisige Zehlendorf und blieb nur knapp hinter dem Kurfürstendamm.

Mit steigenden Mieten sind viele Städte konfrontiert, besonders in Wachstumsregionen. Die Bundesregierung hatte deshalb zunächst den Ländern gestattet, den Mietanstieg im Bestand zu begrenzen. Das Land Brandenburg wies dazu 30 Kommunen aus, in denen die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum laut einem Gutachten gestört war. Potsdam gehörte ebenso wie Teltow und Kleinmachnow dazu. Seit Anfang 2015 gilt diese sogenannte Kappungsgrenze. Mieten dürfen demnach um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden – nicht wie sonst um 20 Prozent. Vermieter hatten seinerzeit kritisiert, das Instrument würde den Wohnungsbau abwürgen.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen aus?

Doch was das Instrument bringt, ist unklar. Bei der Stadtverwaltung rechnet man nicht damit, dass die Kappungsgrenze einen sichtbaren Effekt auf den Mietspiegel haben wird. Der letzte Mietspiegel stammt aus dem Jahr 2014, im Herbst soll ein neuer erscheinen. Doch der Überblick über den Mietmarkt bezieht immer die Daten der zurückliegenden fünf Jahre ein. Darunter wäre also nur ein Jahr mit geltender Kappungsgrenze. Selbst wenn sie wirkt, wäre das in den Zahlen kaum zu sehen. Ein sichtbarer Effekt würde erst nach mehreren Jahren eintreten.

Noch ungewisser ist indes die Auswirkung der sogenannten Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Diese von der Bundesregierung geschaffene Regelung deckelt Mieten zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Doch die Regel gilt erst seit Jahresbeginn. Für Neubauwohnungen gilt die Bremse gar nicht.

Kostengünstigere Wohnungen entstehen

Auf die Dauer wird sich der Anstieg wohl nur verlangsamen, wenn auch kostengünstigere Wohnungen entstehen. Die Fördermittel dafür wurden zuletzt in Brandenburg von 40 auf 70 Millionen Euro aufgestockt, was für 2000 neue Wohnungen reichen soll. Mehrere hundert davon sollen nun in Potsdam gebaut werden. Die ersten davon will Pro Potsdam errichten. An der Georg-Hermann-Allee sind fünf Gebäude mit 164 Wohnungen vorgesehen. Drei Viertel davon werden Sozialwohnungen sein. Baustart soll im ersten Halbjahr 2017 sein.