Landeshauptstadt: Tendenz steigend

Potsdam - Ruhig, grün und am Wasser soll sie sein, die perfekte Potsdamer Immobilie. Leisten können sie sich aber nur die wenigsten. Wer zukünftig in guter Lage wohnen will, muss noch tiefer in die Tasche greifen. Aber nicht nur dort. Nach wie vor ist die Nachfrage an Wohnraum in ganz Potsdam höher als das Angebot. Gründe sind die attraktive Lage und das stetige Bevölkerungswachstum.

Am gestrigen Freitag wurde der neue Grundstücksmarktbericht der Stadt Potsdam veröffentlicht. Er verrät: Ein Ende der Preissteigerungen für Bauland ist nicht in Sicht – 2014 wurden neue Rekordumsätze erzielt. Und: Mit der Erhebung der Grunderwerbssteuer am 1. Juli 2015 von 5 auf 6,5 Prozent wird der Kauf von Grund und Boden noch teurer.

Winfried Schmidt, der den Gutachterausschuss für den Bericht leitete, relativierte die Zahlen. Im bundesweiten Vergleich und auch im ostdeutschen gäbe es teurere Städte: In der Brandenburger Straße lägen die Preise pro Quadratmeter aktuell bei 790 Euro, in den Innenstädten von Dresden und Leipzig bei über 1000, so Schmidt. Auch der durchschnittliche Kaufpreis für Bauland läge bei vielen deutschen Städten bei über 300 Euro pro Quadratmeter, in Potsdam bei 190. Grund zur Entwarnung sei das aber laut dem unabhängigen Immobilienexperten Reiner Braun des Beratungsunternehmens „empirica“ nicht. Er gab zu Bedenken, dass sich die Einkommen der Potsdamer nicht parallel zu den steigenden Kaufpreisen entwickelten. „Der Normalsterbliche kann sich Immobilien in Potsdam immer schlechter leisten.“

Am meisten bezahlt man abgesehen von der Brandenburger Straße derzeit in der Potsdamer Mitte, der Berliner Vorstadt, am Griebnitzsee und in Babelsberg. Die Bodenrichtwerte liegen bei 330 bis 500 Euro pro Quadratmeter. Wassernähe und gute Lage sind beim genauen Preis entscheidend, bei Wohnungen kommt es auf die Ausstattung an.

Am meisten gestiegen sind laut Bericht die Preise für die raren Grundstücke auf Hermannswerder, in der Berliner Vorstadt sowie in der Gartenstadt – pro Quadratmeterpreis um 50 bis 60 Euro. Das teuerste Grundstück wurde 2014 in der Seestraße verkauft – für 845 Euro pro Quadratmeter. Wer sich das nicht leisten kann, muss in die Randgebiete ausweichen.

Laut Grundstücksmarktbericht ist der im Jahr 2014 erzielte Gesamtflächenumsatz von rund 606 Hektar der höchste Umsatz seit 1991. Im Vergleich zum Vorjahr stieg er um das 3,8-Fache. Noch positiver als der Flächenumsatz entwickelten sich die Geldumsätze, bei bebauten Grundstücken lagen sie bei 37 Prozent über Vorjahr und sind damit fast doppelt so hoch. Das heißt: Egal ob mieten oder kaufen – Wohnen wird teurer.

Wie bereits im Jahr zuvor werden laut Bericht Eigentumswohnungen stark nachgefragt. Im letzten Jahr wurden 773 Wohnungen gekauft, das entspricht einem Viertel aller Wohnungen in Brandenburg. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Plus von fünf Prozent. 157 Millionen Euro ließen sich die Käufer die Wohnungen insgesamt kosten. Neue Eigentumswohnungen entstanden durch Neubau oder durch die Umwandlung sanierter Altbauten. 2014 ging die Zahl der Umwandlungen allerdings stark zurück, ein deutlicher Trend war bei Erstverkäufen in Neubauten zu verzeichnen. Braun weist in diesem Zusammenhang auf die verhältnismäßig hohe Zahl an Neubau-Fertigstellungen 2013 und der angehäuften Nachfrage hin.

Ein Rückgang ist dagegen im Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Villen und Einfamilienhäusern zu verzeichnen. Anders als in den beiden Jahren zuvor sank 2014 die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser von 67 auf 46. Der Umsatz stieg allerdings um 30 Prozent auf 153 Millionen Euro. 297 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten im Jahr 2014 den Besitzer. Der erzielte Umsatz bei Häusern und Villen sank um sechs Prozent auf 118 Millionen Euro. Mit rund 483 000 Euro durchschnittlichem Kaufpreis am teuersten sind freistehende Häuser in sehr gutem Zustand, die vor 1960 gebaut wurden. Die Umsatzzahlen sind im Vergleich zum Flächenumsatz zu sehen: Die Einnahmen sanken demnach weit weniger als die Flächenumsätze.

Anders als in den Vorjahren gab es im Verkauf von Bauland einen Rückgang der Umsätze. Er ging um zehn Prozent auf 67,9 Millionen zurück. Der durchschnittliche Kaufpreis für Bauland für den individuellen Wohnungsbau in mittlerer Lage lag bei 190 Euro pro Quadratmeter, das sind zehn Euro mehr als im Vorjahr. Insgesamt gingen die Umsätze für Bauland um 10 Prozent zurück. Die einzige Umsatzsteigerung gab es im vergangenen Jahr beim Verkauf von Bauland, das für den Bau gewerblicher Flächen vorgesehen war. Um 47 Prozent legte dort der Umsatz auf 9,4 Millionen Millionen Euro zu.

„Eine Investition lohnt sich“. begründet Schmidt die Immobilienlage, Grundstücke seien gefragt und versprechen Nachhaltigkeit. Nach wie vor wachse Potsdam dynamisch und locke Zugezogene mit der attraktiven Lage. Daneben locken historisch niedrige Billigzinsen von 0,5 Prozent und hohe Renditen von 3,5 Prozent.

Braun prognostiziert einen „natürlichen Kaufpreisdeckel“ in Potsdam. Für 2016 seien keine Preiserhöhungen von fünf bis zehn Prozent wie bisher mehr zu erwarten, eher zwei bis drei Prozent. Allerdings: „Wer kaufen will, soll kaufen. Billiger wird es erst einmal nicht.“ Die Preise würden insbesondere aufgrund der aufgestauten Nachfrage und des anhaltenden Bevölkerungszuwachses bis nach 2030 nicht einbrechen, so Braun. Eine Immobilienblase drohe insofern nicht, als dass sich Kaufpreise und Mieten parallel entwickeln: Sie werden weiter steigen.Rita Orschiedt

Rita Orschiedt