Landeshauptstadt: Rendite ohne Risiko

Die helle Wohnung im Bornstedter Feld eignet sich wohl für Singles oder Pärchen: zwei Zimmer, 45 Quadratmeter mit offener Küche, Balkon, verkehrsgünstig gelegen mit Blick auf eine Straßenbahnhaltestelle. Angeboten wird das Nest derzeit auf einem Immobilienportal für fast 600 Euro Kaltmiete monatlich, das sind 13 Euro pro Quadratmeter. Die Neubauwohnung ist damit sogar teurer als eine Vierzimmerwohnung in der Humboldtstraße neben dem Museum Barberini. In der Toplage werden laut Annonce derzeit 11,89 Euro pro Quadratmeter fällig.

Wer in Potsdam nach einer Wohnung sucht, kennt solche Preise. Kaltmieten jenseits von zehn Euro pro Quadratmeter sind üblich – Tendenz steigend. Dass es dabei auch bleiben wird, legt das Risiko-Rendite-Ranking 2017 für Ostdeutschland des bundesweit aktiven Immobilienvermarkters Dr. Lübke & Kelber nahe. Für das Ranking wurden Marktdaten und sozioökonomische Statistiken analysiert sowie Bevölkerungsprognosen einbezogen.

Potsdam sei gemeinsam mit Dresden die Stadt mit dem geringsten Risiko für Investoren, so das Fazit. Demnach wird die Nachfrage nach Wohnraum in Potsdam in den nächsten zehn Jahren weiter wachsen. Diese Einschätzung untermauert das Ranking mithilfe zahlreicher Daten. So gehöre Potsdam schon seit Jahren zu den Wachstumsstädten, was die Bevölkerungszahl angeht. Und auch für die Zeit bis 2025 werde – ähnlich wie in den amtlichen Prognosen – ein weiterer Anstieg der Bevölkerungszahl erwartet. Unter den 17 untersuchten Städten ist er der höchste. Charakteristisch für Potsdam sei, dass nicht nur mehr Kinder geboren werden als Einwohner sterben, sondern auch mehr Menschen zuziehen als wegziehen. Wichtig für die Nachfrage nach Immobilien ist auch die Wirtschaftskraft vor Ort. Zwar entwickelten sich Städte wie Leipzig oder Jena mit ihren hochproduktiven Industrieansiedlungen dynamischer als Potsdam mit seinem Schwerpunkt auf Verwaltung und Bildung. Dennoch hatte Potsdam im Jahr 2014 von allen untersuchten Städten den höchsten Wert pro Kopf. Auch die Arbeitslosenquote war in Potsdam am niedrigsten. Außerdem ist die Quote der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Ort in Potsdam überdurchschnittlich hoch. Auf dem Wohnungsmarkt war die Leerstandsquote im Jahr 2015 nur in Jena noch niedriger als in Potsdam.

Angesichts all dieser Daten erwartet das Ranking für Potsdam und Leipzig die größte Wahrscheinlichkeit von Mietpreissteigerungen bis 2025. Das gleiche gilt für das Wachstum der Kaufpreise. In Potsdam müssen Kaufinteressenten, gemessen am zur Verfügung stehenden Einkommen, am tiefsten in die Tasche greifen. Auch für Wohnungsmieter ist das Wohnen in Potsdam am teuersten – allerdings sei Potsdam eine von nur drei Städten, in denen es günstiger ist zu mieten statt zu kaufen. Das liege daran, dass die Kaufpreise bereits vergleichsweise hoch sind. Die bereits recht hohen Kaufpreise bedingen auch, dass die Renditen in Potsdam für Investoren relativ niedrig sind.

Angesichts dieser Erwartung dürfte es für Mieter wenig tröstlich sein, dass die Mieten in Potsdam im Bestand noch moderat sind. Das zeigt der Mietspiegelindex, den das Forschungsinstitut und Beratungsunternehmen F+B regelmäßig erstellt. Demnach liegt die Durchschnittsmiete im Bestand bundesweit bei 6,72 Euro pro Quadratmeter. In Potsdam sind es 6,17 Euro. In Metropolen wie München oder Köln sind Mietwohnungen deutlich teurer.