Preise gestiegen: Günstige Wohnungen in Potsdam sind selten

Potsdam - Eine 140 Quadratmeter große Vier-Zimmer-Wohnung für 2300 Euro Kaltmiete im Monat am Park Sanssouci oder 125.000 Euro für den Kauf einer knapp 22 Quadratmeter großen Einzimmerwohnung in der Pappelallee – rund 5700 Euro pro Quadratmeter. Stöbert man durch Immobilienportale, dauert es nicht lange bis man kostspielige Angebote aus Potsdam findet. Da werden sogar Appartements für 15 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter in Golm mit dem Slogan „Ideal für Studenten“ beworben. Günstige Angebote sind hingegen eher selten.

Die Preise auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Jedenfalls wenn es um Neuverträge für Mietwohnungen oder Preise für Eigentumswohnungen geht. Das geht aus dem aktuellen Wohnindex des Hamburger Marktforschungsunternehmens F+B hervor. Für die Studie haben die Forscher nach eigenen Angaben bundesweit Angebotsdaten von rund 30 Millionen Objekten ausgewertet. Für den Index wird mit einer Standardwohnung gerechnet, die 75 Quadratmeter groß und zehn Jahre alt ist sowie über eine normale Ausstattung verfügt. Real können die Mieten höher sein, wenn auf dem Markt mehr kleinere und neuere Wohnungen angeboten werden – wie in Potsdam.

Bei 8,22 Euro pro Quadratmeter lag demnach die durchschnittliche Angebotsmiete im vierten Quartal 2018 in Potsdam. Das bedeutet eine Steigerung von 7,2 Prozent zum Vorjahr. Im deutschlandweiten Durchschnitt stiegen die Mieten zwar auch, allerdings nur um 3,4 Prozent. Dementsprechend klettert die Stadt im Ranking der 402 Landkreise und kreisfreien Städte auf Platz 128. Vor drei Monaten war es noch Rangplatz 136.

Preise für Eigentumswohnungen weiter gestiegen

Bei den Eigentumswohnungen haben die Preise in Potsdam im vergangenen Jahr weiter angezogen. Im Jahresvergleich stiegen sie um 4,8 Prozent auf durchschnittlich 2934 Euro je Quadratmeter. In diesem Segment liegt die Preissteigerung im Jahresvergleich allerdings unter dem bundesweiten Durchschnitt. Im Mittel der 402 Kreise und kreisfreien Städte zogen die Preise laut F+B im Jahr 2018 um 5,8 Prozent an. Die kräftige Nachfrage nach dem Baukindergeld, das insbesondere bei Gebrauchtimmobilien zum Tragen komme, stabilisiere den Drang ins Wohneigentum zur Selbstnutzung offenbar auf hohem Niveau, hieß es.

Die Ergebnisse bestätigen eine jüngste Veröffentlichung des renommierten Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Die Kölner Forscher hatten wie berichtet für alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte Wohnkosten und Einkommen der Jahre 2013 und 2017 verglichen. Für Potsdam kam heraus, dass Arbeitnehmer sich von einem mittleren Einkommen mehr Wohnfläche leisten konnten als fünf Jahre zuvor. Umgekehrt sah es bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung aus dem mittleren Einkommen aus: Hier konnten sich Potsdamer Arbeitnehmer 3,2 Quadratmeter weniger leisten.

Refinanzierung wird immer schwieriger

Interessant an der Datenauswertung ist auch der langfristige Vergleich: Innerhalb von fünf Jahren stiegen die Kaufpreise in Potsdam deutlich stärker als die Angebotsmieten. Während die Mieten seit Ende 2013 um durchschnittlich zehn Prozent zulegten, wuchsen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 33,7 Prozent. Es wird also immer schwieriger, den Kauf einer Wohnung durch die Vermietung an Dritte zu refinanzieren. Diese Entwicklung hat auch das Berliner Forschungsinstitut Empirica beobachtet, das einen sogenannten Blasen-Index veröffentlicht hat. Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Als Indikatoren dafür gelten ein steigendes Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und durchschnittlichem Jahreseinkommen sowie ein Wohnungsneubau, der die Nachfrage übersteigt. Empirica stellt die Indikatoren analog zu den Farben einer Ampel dar.

Mäßig bis hohe Blasengefahr

Für Potsdam steht die Ampel in zwei von drei Kategorien auf rot, in einer auf gelb. Mittlerweile müssen schon 45 Jahresmieten aufgebracht werden, um den Kaufpreis zu refinanzieren. Nur im oberbayrischen Miesbach und in Nordfriesland dauert es länger. Im Referenzjahr 2004 waren es noch 28,3 Jahresmieten. 10,6 Jahreseinkommen müssen Selbstnutzer für eine Eigentumswohnung ausgeben. Nur in fünf Landkreisen und kreisfreien Städten ist es mehr. Bei den fertiggestellten Wohnungen kommt Potsdam zwar auf den bundesweiten Spitzenwert von 9,2 Neubauwohnungen pro 1000 Einwohnern. Gemeinhin wäre das ein Anlass, einen spekulativen Neubauboom zu erwarten. Doch für Potsdam steht die Ampel dennoch nur auf Gelb: Angesichts des starken Zuzugs wird nicht über den Bedarf hinaus gebaut. Insgesamt sieht Empirica für Potsdam eine mäßig bis hohe Blasengefahr – wie bereits in den vergangenen Jahren.