INTERVIEW: „Ich halte das für verfehlt“

Herr Schmidt, der Mieterverein Potsdam und Umgebung fordert die Landesregierung auf, Potsdam als Gebiet mit gefährdeter Wohnungsversorgung zu definieren. Laut dem brandenburgischen Infrastrukturminister Jörg Vogelsänger wird dies gegenwärtig auch geprüft. Dann dürften Vermieter die Miete nur noch um 15 Prozent statt wie bislang um 20 Prozent binnen drei Jahren erhöhen. Wäre eine solche Potsdam-weite Festlegung rechtlich überhaupt möglich?

Ja, seit der Mietsrechtsreform 2013 ist eine solche Senkung der Kappungsgrenzen möglich. Bislang ist es so, dass die sogenannten Altmieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent bis zur Höhe der ortsüblichen Miete angehoben werden dürfen. Wenn die Miete zum Beispiel bei 400 Euro liegt, 600 Euro aber ortsüblich wären, dürfte der Vermieter binnen drei Jahren trotzdem nur auf 480 Euro erhöhen. Jetzt kann die Landesregierung die Grenze durch eine Rechtsverordnung sogar auf 15 Prozent senken. Sie hat allerdings Spielraum bei der Dauer: Maximal fünf Jahre lang kann so eine Senkung der Kappungsgrenze gelten.

Nach welchen Kriterien entscheidet die Landesregierung, ob Potsdam sozusagen gefährdet ist und für eine solche Regelung infrage kommt?

Laut Gesetz ist das der Fall, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Mit anderen Worten: Wenn es keine ausreichende und angemessene Versorgung gibt, kann die Landesregierung die Verordnung erlassen.

Sind Begriffe wie „ausreichend“ und „angemessen“ nicht etwas schwammig? Wer legt fest, ob die Situation in der Landeshauptstadt noch tragbar ist oder nicht mehr?

Die Landesregierung kann das natürlich nicht aus dem Bauch heraus entscheiden, sondern muss dies nachvollziehbar begründen können und entsprechende Gutachten vorweisen. Dass tatsächlich ein Mangel an Wohnraum besteht, muss auch einer gerichtlichen Prüfung standhalten, zum Beispiel wenn ein Vermieter die Miete um mehr als 15 Prozent erhöhen will und gegen die Kappungsgrenze klagt.

Gibt es denn andere Städte in Deutschland, die seit der Mietrechtsreform bereits als „gefährdetes Gebiet“ definiert wurden und die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt haben?

Ja, in München, Hamburg und Berlin gelten solche Verordnungen bereits. Sie wurden im Mai beziehungsweise Juli diesen Jahres eingeführt.

Hielten Sie dieses Modell auch für Potsdam sinnvoll?

Nein, ich halte dies für rechtspolitisch verfehlt. Tatsächlich ist die Wohnungssituation in Potsdam angespannt. Allerdings würde eine solche Kappung die Altmieter gegenüber den Neumietern privilegieren, weil sie bei Neuvermietungen nicht greift. Wird eine Wohnung neu vermietet, kann der Vermieter also weiterhin beliebig erhöhen. Hinzu kommt, dass jeder wirtschaftlich denkende Vermieter gerade dazu animiert würde, gegenwärtig alle Möglichkeiten auszunutzen und die Mieten zu erhöhen, um auch künftig Spielräume für die Mieterhöhung ausschöpfen zu können. Und diejenigen Vermieter, die bislang ohnehin weniger als die ortsübliche Miete verlangt haben, würden für ihre Großzügigkeit bestraft.

Was könnte dann die Lösung für das Problem sein?

Den besten Mieterschutz hätten wir, wenn es in Potsdam ein ausreichendes Angebot an Wohnungen gäbe. Dafür muss es sich aber auch für private Investoren lohnen, Wohnungen in der Stadt zu bauen.

Die Potsdamer Sozialdemokraten schlagen nun vor, den Verkauf von städtischen Grundstücken an bestimmte Bedingungen zu knüpfen. Laut der SPD-Idee sollen zum Beispiel die Investoren nur kaufen dürfen, wenn sie die Einhaltung der 15-Prozent-Kappung garantieren und wenn sie für einen Teil der neuen Wohnungen eine Mietpreisbindung akzeptieren. Was halten Sie von diesem Vorschlag?

Rechtlich halte ich auch das für zulässig. Allerdings minderten solche Bedingungen die Ertragschancen der Käufer und späteren Vermieter, was wiederum den Verkaufserlös der Grundstücke für Potsdam senkte. Aber das wäre eine sozialpolitische Entscheidung der Stadt, die man so durchaus rechtfertigen könnte.

Die Fragen stellte Katharina Wiechers

Thorsten Ingo Schmidt (39) lehrt und forscht seit 2009 als Professor für Öffentliches Recht an der Universität Potsdam. Zuvor war er Verwaltungsrichter in Hannover.