Der ehemalige Landtag auf dem Brauhausberg: Was ist der Kreml wert?

Potsdam - Für die Käufer des alten Landtags auf dem Brauhausberg war es ein gutes Geschäft. Doch kaum war der Verkauf des „Havelblick“-Areals rund um den „Kreml“ abgewickelt und das Gebäude, einst Reichskriegsschule, später Sitz der SED-Bezirksleitung, am 2. Juli 2015 übergeben, kam alles ganz anders. Heute sind dort rund 70 Flüchtlinge untergebracht, für 470 ist Platz. Die Stadt Potsdam zahlt pro Jahr 1,63 Millionen Euro Miete, der Mietvertrag läuft über drei Jahre – das sind fast fünf Millionen Euro Einnahmen für den Kreml-Käufer, hinzu kommen jährlich rund eine halbe Million Euro an Betriebskosten, die die Stadt tragen muss.

Der gesamte Verkauf also nur wenige Wochen, bevor die Zahl der Flüchtlinge rapide stieg – dies aber absehbar war. Und vor dem Hintergrund, dass der ehemalige Sitz des Landtags Brandenburg bereits seit 2013 als Unterkunft für Flüchtlinge im Gespräch war, stellt sich die Frage: Warum hat die öffentliche Hand die Immobilie erst verkauft, um sie dann erneut für Millionen Euro anzumieten? Und schließlich: Lief bei dem Verkauf alles rechtens?

Der Kreml wurde im Sommer 2015 an ein Berliner Konsortium verkauft

Genau daran gibt es erhebliche Zweifel. Zur Erinnerung: Das frühere Parlamentsgebäude samt 25 000 Quadratmeter Land in bester Innenstadtlage war im Sommer 2015 für 8,65 Millionen Euro an ein Berliner Konsortium der Unternehmen Eureca und Sanus verkauft worden, für rund zwei Millionen Euro müssen sie auch eine zweite Zufahrtsstraße bauen. Wenn die öffentliche Hand Immobilien verkauft, muss EU- Recht berücksichtigt werden. Damit soll verhindert werden, dass der Markt behindert oder ausgehebelt wird und der Staat einzelne Unternehmen bevorzugt – das wäre eine Beihilfe. Die EU-Kommission hat dazu eine Richtlinie herausgegeben – mit dem sperrigen Namen „Mitteilung betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“.

In dieser Richtlinie gibt die EU vor, wie die Mitgliedstaaten bei solchen Geschäften vorzugehen haben. Es gibt zwei Möglichkeiten. Zunächst kann die öffentliche Hand, in diesem Fall das Land Brandenburg, ein „bedingungsfreies Bietverfahren“, ähnlich einer Versteigerung, durchführen. Mit dem Verkauf an den Meistbietenden soll sichergestellt werden, dass der Marktwert ermittelt wird. Eine Beihilfe ist damit ausgeschlossen. Allerdings kann der Verkäufer in diesem Fall auch nur begrenzt Bedingungen stellen. Doch die hatte Brandenburg sehr wohl gestellt – in enger Abstimmung mit Potsdam. Die Stadt sieht für das Gelände eine gemischte Nutzung des Landtags und von Neubauten für Wohnungen, Wissenschaft, forschungsnahe Unternehmen und Beherbergung vor. Deshalb macht das EU-Recht auch ein anderes Verfahren möglich: den „Verkauf ohne bedingungsfreies Bieterverfahren“. Dabei muss von einem Gutachter der Marktwert ermittelt werden, den das Land bei der besagten bedingungslosen Ausschreibung erzielen könnte.

Immobilienpreise in Potsdam deutlich gestiegen

Doch ob dieser Marktwert überhaupt festgestellt wurde, ist fraglich. Zwar hat das von Christian Görke (Linke) geführte Finanzministerium ein Gutachten bestellt, wonach der Marktwert 3,92 Millionen Euro betragen würde. Tatsächlich gibt es nur ein Gutachten – doch das hat lediglich den Wert der Immobilie nach der von der Stadt Potsdam vorgesehenen Nutzung untersucht. Ausdrücklich geht es in dem Gutachten nur um den Marktwert für jede von der Stadt vorgesehene Nutzungsvariante – nicht aber um den möglichen Wert der Immobilie ohne jegliche Rahmenbedingungen. Schon in der Ausschreibung wurden die Planungsziele der Stadt Potsdam zugrunde gelegt.

Dabei ist bekannt, dass die Immobilienpreise in Potsdam in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Und das Areal ist eines der letzten Filetstücke in der Stadt mit bester Aussicht. Gleich nebenan in der Speicherstadt laufen die Geschäfte bei neuen Wohnungen gut. Erst kürzlich wurde wie berichtet bekannt, dass eine Firma des SAP-Gründers Hasso Plattner die nördliche Speicherstadt entwickeln will, geplant ist ein speziell auf Forscher und Wissenschaftler zugeschnittenes Wohn- und Gewerbequartier nebst Hotel und vielfältigen Gastronomieangeboten. Die städtische Pro Potsdam rechnet für die vier Hektar große Fläche an der Havel mit einem Erlös von 17 Millionen Euro.

24 Millionen Euro Marktwert?

Sind angesichts dieser Marktlage also 3,92 Millionen oder 8,65 Millionen Euro überhaupt realistisch? Nein, sagt Jan Redmann, parlamentarischer Geschäftsführer der CDU-Landtagsfraktion und auf Verwaltungs- und Vergaberecht spezialisierter Anwalt. Nach Redmanns Rechnung hätte das Land Brandenburg sogar mindestens 24 Millionen Euro einnehmen können. Die anderen beiden Millionen-Summen könnten gar nicht realistisch sein. Allein der angebliche Marktwert würde durch die Vermietung an die Stadt binnen drei Jahren weit übertroffen. Auch mehr als die Hälfte des Kaufpreises hat der Käufer durch die Mieteinnahmen binnen drei Jahren wieder drin. Üblich sei bei solchen Immobilien aber ein Kaufpreis von 15 bis 20 Jahresmieten, so Redmann. Anhand dieser Richtschnur ergebe sich für die Immobilie auch einfach der 24-Millionen-Euro-Marktwert, der vom Land im Falle eines bedingungslosen Verkaufs nie untersucht worden war. Das höchste Angebot lag übrigens bei 11 Millionen Euro, es entsprach aber nicht den Vorgaben der Stadt Potsdam.

An dieser Stelle kommt wieder das EU-Recht ins Spiel. Der mögliche Mehrwert für den Käufer, für das Konsortium aus Eureca und Sanus, durch einen – möglicherweise zu geringen Kaufpreis – und die Frage, ob der Staat den Käufer damit indirekt subventioniert und auf diese Weise gegen die Beihilferichtlinien der EU verstößt, ist in dem gesamten Verfahren gar nicht geprüft worden. Redmann will genau deshalb nun Beschwerde bei der EU-Kommission einlegen und den Vorgang überprüfen lassen.

Aus Sicht der Landesregierung verlief alles rechtens. Sie habe sich an den Leitfaden zum bedingungsfreien Verkauf an den Meistbietenden gehalten, nicht nur beim Verkauf, sondern bei allen Ausschreibungsverfahren, heißt es in einer Antwort des Finanzministerium auf eine parlamentarische Anfrage. Zugleich aber bringt das Finanzministerium in derselben Antwort wieder den Beschluss der Potsdamer Stadtverordneten an, an die es sich bei der Vergabe orientiert habe. Den Widerspruch zwischen dem angeblich bedingungsfreiem Verkauf zum Marktwert und den im Verfahren dann doch gestellten Bedingungen löst das Ministerium selbst aber nicht auf.

"Qualitativ fundierte Entscheidung" gar nicht möglich

Ganz abgesehen davon, dass der 2014 gefasste Beschluss der Stadt ohnehin nur eine Willensbekundung war und zunächst keine Rechtswirkung entfaltet, sondern nur die Ziele der Stadt formuliert. Und die sehen vor, dass der Bereich nach Paragraf 34 Baugesetzbuch bebaut werden soll, also sich im Innenbereich von Ortschaften in die ortsübliche Bebauung drumherum einzugliedern hat. Diese Regel gilt geheimhin als dehnbare Gesetzesvorschrift, bei der Kommunen die wenigsten Eingriffsrechte haben, die den Bauherren aber weitreichende Freiheiten lässt. Kurios ist auch, dass das sich das Land beim Zuschlag auch auf das Votum der Stadt beruft. Doch deren Bauexperten im Rathaus hatten in ihrer Stellungnahme zum Vergabeverfahren an das Finanzministerium keine klare Bewertung treffen können. Der Grund: Den anonymisierten Angeboten habe die „Darstellungstiefe gefehlt“. Eine „qualitativ fundierte Entscheidung“ wäre gar nicht möglich gewesen.

Auffällig ist dabei auch das Verhalten des Konsortiums. Von harten Bandagen bei den Verhandlungen kann keineswegs die Rede sein. Dem Vernehmen nach zeigten sich die Investoren überaus kooperativ. Oder wie ein Ministerieller es formuliert: Der Käufer hab absolut großes Interesse gezeigt. Noch nie habe ein Investor bei entsprechenden Verkäufen aus Landesvermögen so intensiv und eng den Kontakt zu den Beteiligten im Land und bei der Stadt gesucht. Die Stadt habe sogar eine Baugenehmigung nach dem Gummiparagrafen in Aussicht gestellt. Doch wann das alles kommt, ist offen. Bis 30. Juni soll das Konsortium laut Verkaufsvertrag einen Antrag auf Baugenehmigung einreichen. Vier Jahre nach Erteilung muss der Investor dann 15 Millionen Euro investiert haben. Ob diese Fristen überhaupt einzuhalten sind, ist offen. Zunächst ruht der Plan wegen der Flüchtlinge. Vorerst verdient vor allem einer: der Investor – an der Stadt.

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