Bodenpreise in Potsdam steigen weiter: Potsdam als Kapitalanlage

Potsdam ist eine sichere Bank – und das buchstäblich. „Käufer suchen nach einer sicheren Anlage für ihr Geld – und die bekommen sie hier“, sagt Winfried Schmidt. „Als Folge davon steigen die Grundstückspreise.“

Und das rasant. Die ungebrochene Beliebtheit der Landeshauptstadt und die damit verbundene immer höhere Nachfrage nach Grundstücke haben der Landeshauptstadt ein Rekordjahr beschert. 2015 wurden Bauland und Immobilien im Gesamtwert von fast einer Milliarde Euro verkauft, das ist noch einmal ein Drittel mehr als 2014, ebenfalls ein Rekordjahr. Binnen vier Jahren hat sich der Geldumsatz durch Grundstücksverkäufe in Potsdam damit sogar verdoppelt. Und ein Ende des Trends ist nicht in Sicht. „Der Markt hat wieder angezogen“, sagt Schmidt, der Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ist, der den jährlichen Grundstücksmarktbericht für Potsdam herausgibt.

Wollten Anleger angesichts der historisch niedrigen Zinsen überhaupt noch irgendwo eine nennenswerte Rendite erzielen, blieben nur zwei Möglichkeiten, so Schmidt: Die Investition in Wertpapiere oder eben in Immobilien. 3,5 Prozent werfe beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in Potsdam jährlich durchschnittlich ab, in Spitzenlagen liegt die Rendite sogar bei stolzen 5,2 Prozent.

Bodenpreise in Potsdam schnellen in die Höhe

Als Folge schnellen fast überall im Stadtgebiet die Bodenpreise weiter in die Höhe. In fast zwei Dritteln der 81 Bodenrichtwertzonen wurden die Preise im vergangenen Jahr nach oben angepasst. So gilt für Spitzenlagen wie der Brandenburger Straße inzwischen ein Richtwert von 850 Euro pro Quadratmeter, 60 mehr als noch im Jahr zuvor. Ähnliche Steigerungen gibt es fast überall in der Innenstadt. Auch im Bornstedter Feld wurde der Richtwert um bis zu 60 Euro angehoben: 300 Euro kostet ein Quadratmeter dort inzwischen. Kräftig angezogen haben auch die Bodenrichtwerte für den Geschosswohnungsbau: Bis zu 540 Euro pro Quadratmeter gelten nunmehr als Richtwert für gute bis sehr gute Lagen, ein Plus von 40 Euro. In mittleren Lagen fällt die Steigerung mit 70 Euro noch deutlicher aus. 450 Euro kann ein Quadratmeter kosten. Die tatsächlich gezahlten Preise können aber wesentlich höher ausfallen: Um bis zu 30 Prozent könne die Kaufsumme vom Richtwert abweichen, so Schmidt.

In ganz anderen Regionen bewegen sich die Preise für Wohneigentum: Die teuerste Wohnung, die im vergangenen Jahr den Besitzer wechselte, eine kleine Eigentumswohnung in einem sanierten Altbau im Stadtzentrum, kostete 5990 Euro pro Quadratmeter.

Für Berliner attraktiv

Verglichen mit der boomenden Metropole Berlin, wo derlei Preise in Spitzenlagen inzwischen Durchschnitt sind, sind sie in Potsdam noch die Ausnahme. Summen jenseits der 5000 Euro würden hier nur vereinzelt, etwa bei der Neubebauung der Potsdamer Mitte aufgerufen, sagte Christian Wecke vom Maklerbüro Dahler & Company. Im Durchschnitt koste in Potsdam eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus rund 3500 Euro pro Quadratmeter. Dies mache die Landeshauptstadt auch für viele Berliner attraktiv, die solche Preise in Berlin kaum noch vorfänden, so Wecke.

Der Makler bestätigt damit einen zweiten Trend, den auch Schmidt mit für die steigenden Preise verantwortlich macht: Die historisch niedrigen Zinsen rufen auch viele Selbstnutzer auf den Plan, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen – ob im Häuschen oder in der eigenen Wohnung. Tatsächlich wurden 83 Prozent der etwa 2000 im vergangenen Jahr geschlossenen Grundstückskäufe von Privatpersonen getätigt. Wie viele davon zur Eigennutzung und wie viele als Kapitalanlage gekauft haben, lässt sich der Statistik allerdings nicht entnehmen.

Für Harald Simons vom unabhängigen Beratungsbüro „Empirica“ greift der Schluss, vor allem Kapitalanleger seien für die Preissteigerungen auf dem Grundstücksmarkt verantwortlich, allerdings zu kurz. Wie in allen boomenden Städten Deutschlands sei der Hauptgrund das anhaltende Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot. Letzteres hinke ersterem stets hinterher. Hier sei die Kommune gefragt, so Simons. Sie müsse dafür sorgen, dass ausreichend baureifes Land für den Wohnungsbau zur Verfügung stehe. So schlecht steht Potsdam in diesem Bereich allerdings gar nicht da: Nach Angaben des Rathauses besteht aktuell für knapp 10 000 Wohnungen Baurecht.

Bauland als Sparbüchse

Simons sieht aber noch einen weiteren Grund für die Preisentwicklung: So gebe es Grundstückseigentümer, die eine Entwicklung ihres Landes blockieren, in dem sie es „quasi als Sparbüchse“ nutzen. Sie horteten Bauland und warteten darauf, dass die Preise weiter steigen, so Simons. Um solchen Spekulationen einen Riegel vorzuschieben, müsse die Grundsteuer deutlich angehoben werden, forderte der Immobilienexperte. In Deutschland mache der Anteil dieser Abgabe am Gesamtsteueraufkommen nur 0,5 Prozent aus. In Ländern wie den USA, Großbritannien oder Japan seien es zwölf bis 14 Prozent.

Ein Ende der stetig ansteigenden Preisspirale ist für den Potsdamer Grundstücksmarkt nach Ansicht von Gutachter Schmidt auf absehbare Zeit jedenfalls nicht in Sicht. Er erwarte eine durchschnittliche Preissteigerung von jährlich rund fünf Prozent, sagte er.

Die Leidtragenden der Entwicklung sind bauwillige Familien mit mittleren Einkommen. Weil die Banken die Hürden für die Kreditvergabe inzwischen sehr hoch geschraubt hätten, seien solche Haushalte kaum noch in der Lage, Bauland in guten Lagen zu einem vernünftigen Preis zu bekommen, sagte Makler Wecke. Stattdessen müssten sie dann in Randlagen ausweichen.