Leben in Brandenburg: Städte der zweiten Reihe müssen gestärkt werden

Potsdam - Ist Wohnen im Land Brandenburg bezahlbar und wenn ja, wo sind die Mieten am günstigsten? Antworten gibt der „Wohnungspolitische Kompass 2019“, den Infrastrukturministerin Kathrin Schneider (SPD) am Mittwoch in Potsdam vorgestellt hat. Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick.

Wie viele Wohnungen gibt es in der Mark?

Insgesamt gibt es in Brandenburg nach Angaben des Infrastrukturministeriums 1,3 Millionen Wohnungen, 49 Prozent davon in Ein- und Zweifamilienhäusern.

In welchen Regionen steigen die Mieten?

Der Mietwohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren regional sehr unterschiedlich entwickelt, wie der Kompass zeigt. Die Angebotsmieten für Neuvermietungen im Berliner Umland sind demnach von 2012 bis 2018 jährlich um 4,6 Prozent auf im Durchschnitt mehr als 8,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In bis zu einer Stunde von Berlin entfernten zentralen Orten lag die jährliche Steigerung bei 3,4 Prozent, in weiter abgelegenen Gegenden bei 2,5 Prozent.

Welche Städte sind attraktiv?

Die sogenannten Städte der zweiten Reihe, die anders als Potsdam nicht direkt bei Berlin liegen, wie Brandenburg an der Havel, Neuruppin, Cottbus, Eberswalde, Frankfurt (Oder), Jüterbog und Luckenwalde könnten einen guten Beitrag zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes in Berlin und im Umland leisten, sagte Bauministerin Schneider. Dafür müssten jedoch die Bedürfnisse der Wohnungssuchenden nach guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Zentralität und gleichzeitigem „Wohnen im Grünen“ stärker berücksichtigt werden.

Gibt es genügend Sozialwohnungen?

Für Haushalte, die wegen ihres geringen Einkommens über einen Wohnberechtigungsschein (WBS) verfügen, sind mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen von hoher Bedeutung. Seit 2011 verzeichnet der Bestand dieser Wohnungen aber einen kontinuierlichen Rückgang um rund 44.000 auf 41.000 Sozialmietwohnungen im Jahr 2017. Für den Zeitraum bis 2030 wird ein weiterer Rückgang der gebundenen Wohnungen prognostiziert. Rund 40 Prozent des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes befanden sich 2017 in den Gemeinden des Berliner Umlandes. Die übrigen gut 25.000 Sozialmietwohnungen waren über den Weiteren Metropolenraum (WMR) verteilt. Der Rückgang des Sozialwohnungsbestandes war dort im Zeitraum von 2011 bis 2017 mit minus 55 Prozent besonders stark ausgeprägt (Berliner Umland: minus 45 Prozent).

Gibt es weniger bezahlbaren Wohnraum?

Dieses Abschmelzen im Sozialwohnungsbestand dürfe allerdings nicht mit einem Verlust an bezahlbaren Wohnungen gleichgesetzt werden, heißt es im Kompass, denn das preisgünstige Segment am Wohnungsmarkt bestehe nicht allein aus dem belegungsgebundenen Wohnungsbestand. Hinzu kämen – je nach lokalem Kontext – ungebundene preiswerte Wohnungen des öffentlichen, genossenschaftlichen oder privaten Sektors. Insbesondere in weniger angespannten Wohnungsmärkten, so oftmals im WMR, sei das Niveau der Mieten auch im nicht belegungsgebundenen Bestand vielfach kaum höher als im Segment der Sozialwohnungen.

Zudem zeigten die Erfahrungen mit einer Vielzahl von Wohnungen in Brandenburg, deren Bindungen in den vergangenen Jahren ausgelaufen sind, dass damit nicht zwingend auch ein Anstieg der Mieten in den jeweiligen Wohnungen verbunden sei. Der Kompass erklärt, warum das so ist: Zum einen gibt der Markt oftmals ohnehin kein höheres Preisniveau für diese Wohnungen her. Zum anderen setzen viele, vor allem kommunale und genossenschaftliche Wohnungsanbieter, das niedrige Mietniveau nach Auslaufen der Bindung fort. „Hier sind die Kommunen gefordert, die Bedarfe an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen zu ermitteln und zu beurteilen“, heißt es. Brandenburg fördere die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen mit 100 Millionen Euro jährlich, so Ministerin Schneider.

Stehen auch Wohnungen leer?

Das Leerstandsniveau für ganz Brandenburg wurde zuletzt 2011 im Rahmen des Zensus offiziell erhoben. Zum Stichtag 9. Mai 2011 betrug die Leerstandsquote 5,6 Prozent, was rund 69.000 Wohnungen entsprach. Seitdem sind keine statistischen Angaben mehr für das gesamte Bundesland verfügbar. Teilmarktuntersuchungen geben jedoch wichtige Hinweise auf die zu vermutende Gesamtentwicklung. Auf der Basis von Leerstandsangaben des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen sowie des Stadtumbaumonitorings wurden im Rahmen des Wohnungspolitischen Kompasses 2019 Leerstandstrends zumindest für die Zentralen Orte in Brandenburg ungefähr bestimmt. Der Leerstand in den Zentralen Orten des Berliner Umlandes lag bereits 2011 unter drei Prozent. „Seitdem ist von einem weiteren Rückgang leerstehender Wohnungen auf zuletzt durchschnittlich knapp unter zwei Prozent auszugehen“, heißt es im Kompass.

Wird viel neu gebaut?

Besonders viele Baugenehmigungsverfahren laufen dem Kompass zufolge in Gemeinden außerhalb beziehungsweise angrenzend an das Berliner Umland, so zum Beispiel rund um den künftigen Flughafen BER im Südosten Berlins, sowie in Gemeinden nördlich des Berliner Umlandes wie Eberswalde (Barnim) sowie im Löwenberger Land (Oberhavel). Für das gesamte Land verdoppelte sich die Genehmigungsintensität zwischen 2011 und 2017. Dabei wurden durchgehend mehr Wohnungen im Berliner Umland als in den Gemeinden des Weiteren Metropolenraumes genehmigt. Besonders große Steigerungen ergaben sich dabei für die Zentralen Orte im Berliner Umland. In den Kommunen ohne zentralörtlichen Status innerhalb des Berliner Umlandes blieben die Genehmigungszahlen hingegen vergleichsweise konstant. Insgesamt wurden im Vorjahr laut Infrastrukturministerium 10.300 neue Wohnungen gebaut.